商办升值预期强烈，商圈协同运营效应凸显

2024年伊始，国内城市商场愈发熙攘、演唱会依然一票难求，消费需求的复苏势头强劲。

居民消费、CPI、购物中心出租率等一组组数据，反复印证着新一轮趋势的确立，而在投资层面，与产业、消费息息相关商办类资产，升值预期亦在强化。

那么，商办投资需要注意哪些重要因素，前期如何最大化的降低风险、提升投资回报？后期，又需要怎样的运营保障呢？

商办不动产的机遇

据赢商大数据显示，2023年，全国重点24城购物中心平均空置率9.06%，同比2022年下降近2个百分点。可以看到，自空置率2020年到达高点后，商业整体出租率持续向好，在4年后空置率重回10%以下。

紧接着，1月23日腾讯以64.2亿元拿下北京海淀区地块引发市场关注，相关话题一度冲上热搜。据北京市规划和自然资源委员会官网显示，1月23日，腾讯科技（北京）有限公司以底价摘得海淀区学院路北端A、B、C、J地块B4综合性商业金融服务业用地、 B23研发设计用地，成交金额64.2亿元。随即，腾讯回应称，前述交易将主要用于满足公司对办公用地的需求，将为公司员工提供稳定集中的办公场所。

一般来说，商办物业投资具有地产、商业和投资的三重属性，具体的细分包括大型商业、商业街区、住宅、长租公寓、写字楼、酒店等主要投资标的。商办投资第一步就是评估商办物业投资的升值潜力，而这是一个复杂，且需要综合考虑多个因素的过程。

其中，地段与位置是首要因素，周边是否有大型居住区、办公区或旅游景点等。比如，位于繁华商业区、交通便利、人流量大的购物中心，往往具有更高的投资升值潜力。

同时，在评估商办投资价值时，还应考虑其未来发展潜力。比如，购物中心未来的扩建计划、周边区域的发展规划等因素，都可能影响商铺的价值。而容易变成闲置的商铺，往往是位于较为偏远或人流量较少的地段，价值当然就相对较低。

其次，是商办开发商的实力与信誉。知名品牌开发商通常拥有更丰富的开发经验、更完善的商业规划。比如，升值潜力大的商铺可能拥有适中的面积和合理的布局，能适合各类商户的经营需求；而闲置的商铺可能存在面积过大或过小、布局不合理等问题，限制了其使用范围和潜在价值，这就考研开发商的实力了。

    更重要的是，知名品牌开发商通常能够吸引知名品牌和优质商户入驻，这些商户的存在会进一步提升商铺的价值和吸引力。而闲置的商铺可能缺乏这样的商户资源，导致其价值相对较低。

目前，国内在商办领域排名靠前的房地产开发商，尚未有一个确定的官方榜单。然而，以购物中心为观察目标的商业地产领域，却有很多公开信息佐证行业地位。根据多个来源的信息显示，华润置地、大悦城、凯德、龙湖集团等都属于国内商业地产领域的领军企业，这些知名房企在购物中心的开发和运营方面积累了丰富的经验，形成了自己独特的商业模式和竞争优势。

相应的，这些商业地产领军者们，也普遍在销售型商业产品的打造颇具心得。例如，作为中国商业地产的佼佼者，龙湖商业的综合实力雄厚，合作品牌超6600家，销商型物业合作商家超1000+。在天街、星悦荟等知名商业品牌之外，龙湖的销售型商业就涉及一二线城市及具备高潜力发展的核心位置，目前一二线城市货值占比90%。

第三，投资者可以通过比较类似地段和类型的商铺租金水平、出租率等指标来评估投资价值，毕竟租金收益是商铺投资的主要收入来源。好的商铺往往能够获得较高的租金收入，从而带来更高的长期投资回报率。

以龙湖在成都的销售型资产为例，在西宸原著、紫宸、九里晴川、听蓝湾、听蓝时光、三千庭等项目的商业街业态出租率均超过70%，投资回报率在6%以上，其中，如紫宸、三千庭项目的投资回报率均达到7.4%，这个数字意味着只需要10余年，投资者即可全部收回投资投入。

龙湖的铂金岛产品系亦是如此，在成都上城天街、西宸天街、滨江天街、时代天街等天街项目，1层的铂金岛店面普遍为休闲餐饮类业态，依托天街的引流作用，铂金岛在高峰期人流如梭，相应也为投资者带来了良好受益。在2023年，上述项目资产回报率维持在4.8%-7.4%之间，出租率也达到70%以上。

杭州滨江铂金岛

当然，投资总是伴随着风险，投资者应该根据自身的投资目标和风险承受能力，进行全面的分析和判断，以做出明智的投资决策。评估购物中心商铺的投资升值潜力时，也需要考虑潜在的风险因素，如市场波动、竞争加剧、商户流失等。针对这些风险，制定相应的应对措施和风险控制策略，有助于降低投资风险。

协同效应助力长效运营

其实，除了前期地段、周边、开发商、投资回报率的考察，投资者不难发现，哪怕是同一地段，不同运营情况的物业，长期来看，价值也是千差万别。因此，传统商街所惯用的买定离手模式，极考验后续的个人运营水平，也成为了影响客户购买意愿的主要因素。

 以龙湖为例，据介绍，针对投资者的痛点，龙湖一方面通过前置的定位打造、动线规划、业态排布，引导场景氛围打造，描绘项目未来的整体图景，吸引优质商家入驻；另一方面，通过前期的整体规划、精细运营，实现部分店铺提前签约，从而在销售时以带租约销售的形式，为投资者最大化锁定商铺的未来价值。

    资料显示，龙湖几乎是全行业唯一拥有成建制的招售团队的房地产企业，对销售型商业，推出了专门协助商家优质运营的⻰商荟。⻰商荟是针对⻰湖街区战略联盟商家推出的全套权益⽅案，通过VIP优先权、运营服务、宣传推⼴、定制物料等4⼤专属升级权益，为每⼀位投资者、经营者提供全航道实⼒护航、全周期资产管理和全渠道联动推⼴。在2023年，依靠招售协同，龙湖累计助力42万平在售商办完成招商，为业主服务业态招商10万方。

在杭州，龙湖是商业网格化布局最为成熟的商业品牌之一。截至目前，龙湖在杭州已布局13个商业项目，分布于城市核心板块，均已成为区域乃至城市级的商业中心，拓宽运营天街旁的商街无疑也是水到渠成。

例如毗邻商圈核心的铂金岛和星街有着得天独厚的外部「区位」优势，但其与天街共同构成的内部「生态」，更是赋予其长久竞争力的关键。铂金岛与星街可持续至深夜的营业时间，与天街的营业时间完美互补，形成了完整的日夜客流闭环，让顾客的日咖夜酒有了归宿，从而成功打造了24小时生活圈，深度激发了区域夜经济消费潜力。

以杭州滨江铂金岛为例，其开业当天招商率就达到97%，连续5年招商率保持99%以上，周末日均客流高达6.5万+，更是长期位列抖音时尚街区·杭州榜TOP10。

事实上，很多投资者置业滨江铂金岛，均源于对项目前期规划的震撼，业主王艺表示，“当时还是第一次看见这样的项目，尽管是分开出售，但整个项目的业态都有对应规划，并且很清晰、很合理。另外还有一部分铺子是带租约销售的，就感觉龙湖招商很有实力，后面跟着也会比较放心”。

这种先招商再售卖的形式，相对能够给投资者和运营者一定的保障。也是在不确定的市场中，龙湖尽力给予投资人以最大的确定性的选择。

不同于投资人对前期规划的印象深刻，商户老板张鹏是在与龙湖的长久相处中，感受到了后知后觉的好。“我的店在杭州滟澜星街，主要做合拍摄影，最开始就是60方的小铺子，初次创业在过程中得到了很多来自于工作人员的专业指导，目前店也扩大到了200多平。很感谢他们的耐心和专业，期间我也和女朋友顺利结婚，实现了爱情和事业的双丰收。”

作为商业运营的领跑者，以长远的眼光洞察商业发展风向，龙湖通过精细运营、专业推广、专业赋能，实现龙湖、商家、消费者、客户四位一体的共赢并进，为商业街区的未来赋予了新的想象。