千万“豪”宅违建之痛：联合办公会未开、开发商已成失信企业

近日，《商讯·公司金融》接到北京市朝阳区荣尊堡业主杜女士反映称，其2010年以高于周边三倍市场价，花费巨资购买的顶层复式竟存在违建现象，这让杜女士一家难以接受。

过去四年来，杜女士称，自己不断就自己购买的住宅问题，向相关部门反映，希望得到合理解决，但一直没有得到满意的答复。同时，受到开发商损害的还不止该小区的杜女士，荣尊堡所在朝阳区大屯街道办事处也给出了此事的处理意见，希望相关部门联合办公来解决此事。不过，街道办也表示，始终联系不上开发商北京新荣房地产公司。

对于杜女士的问题，律师表示，应该是先提行政诉讼，解决审理无法继续的问题，然后再对地产商进行民事诉讼。

千万豪宅存违建问题？

据杜女士的反映材料称，其于2010年4月3日购买了北京新荣房地产开发有限公司（以下简称“新荣房地产”）开发的位于北京市朝阳区科荟路8号7号楼2303室的房屋。根据杜女士与新荣房地产签订的《商品房现房买卖合同》（XF229342）显示，杜女士购买的2303室房屋建筑面积为444.54平方米，房屋总金额为2950万元。

但自入住2303室以来，杜女士一家却遇到了很多问题。花费千万巨资购买的复式，居住体验却一点都不“豪”。不仅房屋有臭气、电梯噪音巨大，跃层还存在冬冷夏热的问题。

一开始杜女士一家以为这是房屋自身的部分质量问题，多次向小区物业进行反映，物业公司虽有进行过处理，但均没有消除问题。

千万巨资购买的房屋居住体验，竟是这样的吗？为何跃层会违背常识的产生冬冷夏热的效果，而不是冬暖夏凉？

令人意外的是，杜女士告诉《商讯·公司金融》，购买的千万豪宅竟存在违建问题。

早在2016年，杜女士偶然间发现他们家的跃层二层和三层都是在整栋楼规划验收之后加盖的，用的是钢筋铁皮结构的梯形金属房檐将楼顶罩上，这样从外表看就是一个整体的房檐。并且，电梯噪音巨大是因为电梯竖井是被杜女士家的部分面积包围，如凹形一样，电梯竖井嵌在其中。

通过在北京市规划和自然资源委员会、北京市档案馆调取具有和《建设工程规划许可证》同等法律效力的荣尊堡E、F栋的建设工程规划许可证附件稿中显示，荣尊堡E、F栋建筑规模（审批）50048平方米；层数：地上23层、地下3层；高度（审批）71米；总造价90086400元。在该附件中并未提及荣尊堡E、F栋存在跃层，而杜女士家所在的7号楼正是荣尊堡E栋。

据了解，2010年，荣尊堡周边其他普通住宅均价为每平米2-3万元，而杜女士以近市场价的3倍，每平米达7万元的价格购买荣尊堡的此房，正是因为看中了其“空中楼阁”这一大卖点。

怎么办到的产权证？

花费巨资购买的顶层复式不仅居住体验糟糕，竟然还存在违建问题，杜女士一家实在难以接受这样的产品。为此，自2016年至今，杜女士一家自曾多次向北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会反映该事件。

2018年10月29日，北京规自委对于杜女士所反映问题出具的《答复意见》显示，“经核，原北京市规划委员会2003年为北京市新荣房地产开发有限公司核发了建设工程规划许可证（2003规建字0249号），项目名称：荣尊堡E、F栋（7号楼为E栋）；建筑规模：50048平方米；层数：地上23层、地下3层。您反映的荣尊堡7号楼2303号房屋中的跃层未经规划审批”。

但令人不解的是，虽然新荣房地产曾于2010年8月23日为杜女士购买的2303室办理完毕房屋所有权证（X京京权证朝字第895297号）。该房屋所有权证的房地平面图显示建筑面积由“23层、跃层（附房1）及跃层（附房2）”三部分构成，房屋建筑面积为444.54平方米，但房屋的网签合同和不动产登记信息簿中却未体现有跃层。

对于未在规划审批范围内的跃层是如何办理出现在房产证上的？

北京市住建委对于杜女士的反映回复称，自2015年7月以后，规划及房产登记中存在的问题隶属由北京市规自委主管，不再属于北京市住建委管理。

对于杜女士所反映的，未在规划审批范围内的跃层，是如何出现在房产证上的疑问却并未做出解答。

《商讯·公司金融》就杜女士所反映事件函至北京市规划和自然资源委员会和北京住房和城乡建设委员会，但截止发稿前，尚未得到任何回复。

过去的4年多的时间里，杜女士多次向北京市规自委反映该事件，但对于未经规划审批的跃层是否为违章建筑，房产登记中存在的问题如何解决，北京市规自委一直未给出明确答复及相应的解决方案。

另外，杜女士表示，也曾陆续多次向国家住建部、驻住建部中央巡视组、北京市信访办、北京市主要领导反映该事件，所反映问题均被转到北京市规自委信访处，要求其办理此事。但时至今日，仍未等来任何处理结果。2019年11月16日、2019年12月17日、2020年3月20日分别收到北京市规自委“延期三十日答复”和“正在核查之中，无法答复”的书面回复。

法律维权有障碍

多次上访无果的杜女士只好通过法律途径维护自己的权益不受侵害。目前，杜女士已向北京市朝阳区法院提出诉讼，请求判令与开发商新荣房地产解除合同。但该案因未经规划审批的跃层是否属于违法建设、房产登记是否属于错误登记等行政方面的事实问题，尚未得到有权行政机关明确而陷入了审理困境。

对于杜女士的遭遇，北京市才良律师事务所主任律师、中国建设管理与房地产法研究中心执行主任王才良律师表示，不论是规划委员会，还是住建委，都存在违法行政的问题。未经规划许可的部分，住建委的施工许可当中也不会许可，所以对这一部分违法建筑，两家都能够依法查处。当然，错误最严重的是现在的不动产登记机关，北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会应当予以纠正登记机关的错误登记。所以本案应该是先提行政诉讼，然后再打民事诉讼。

值得一提的是，7月9日，杜女士收到荣尊堡所在朝阳区大屯街道办事处关于此事的处理意见。

调查处理情况显示，荣尊堡小区内共有A、B、C、D、E、F六栋住宅楼，其中A、B栋楼顶建筑未取得规划审批手续且未取得房屋不动产登记手续；C、D、E、F栋楼顶建设的二层跃层未取得规划审批手续，但业主均取得了房屋不动产登记手续，不动产登记手续的附图与现场实际轮廓基本相符。

按照《北京市城乡规划条例》中相关规定，未取得规划审批手续的翻建、改建、扩建、新建均属于违法建设，但业主均取得了不动产登记手续，业主权益受《物权法》保护。鉴于上述情况，我执法队已对A、B栋楼顶建筑立案调查；执法队认为C、D、E、F栋房屋是否具有合法性存在争议，已超出城管单一查违范畴，建议相关部门联合办公予以解决。

同时，大屯街道办事处表示，曾多次联系荣尊堡小区的开发商新荣房地产，不仅电话无法接通，邮寄送达的《谈话通知书》也因登记注册地址无法投递，被顺丰快递原路退回。

企查查显示，北京新荣房地产开发有限公司1999年3月，注册及实缴资本6000万元，法定代表人为司懿。中新荣投资管理集团有限公司为其第一大股东，持有67.20%的股份；北京茂荣投资管理有限公司持有其31.40%；北京峰会荣盛投资管理有限公司持有14%的股份。新荣房地产目前已为失信企业，涉及失信信息51条。

另外，新荣房地产的4位主要人员中有3位存在失信问题。董事长司懿已被限制高消费，其关联的16家企业中有7家公司存在失信问题、2家被注销。