7月7日晚间，泰禾集团（000732，SZ）对深圳证券交易所出具的《年报问询函》进行了回复，其中披露了最新债务情况，并对“到期债务未偿付原因”进行说明。
截至回复当天，泰禾集团逾期未还债务金额为270.65亿元，2020年年内到期债务为555.11亿元。泰禾解释称正在寻求展期和续贷，协商过程需要2至6个月甚至更长时间，所以并不构成实质性逾期。
但这样的解释并未起到安抚效果，泰禾集团股价在次日开盘即下跌5.27%，当日收盘价为6.73元/股，一日下跌6.66%。
违约并非意料之外
泰禾集团是由黄其森等人于1996年在福建创建，主要从事住宅地产和商业地产开发。早期的泰禾集团主要在福建省内发展，后又逐步向一线城市及二线核心城市扩张。2010 年 9 月，泰禾集团成功借壳福建三农，登陆A股。
上市后的泰禾集团迅速扩大了销售规模，2015年时销售规模已经达到300亿左右，2017年时克而瑞公布的销售额达到1007.2亿元，在全国房企中排名17。
得益于销售规模的快速扩张，公司营收及净利润规模在2012~2018年均实现了快速增长。2012年公司营业收入仅25.1亿元，到2018年营业收入已经达到295.5亿元，增长超过10倍。
然而，泰禾过快的扩张速度也严重影响了现金流，使得公司销售规模、营业收入及净利润在2019年均出现了下滑。2020年一季度，受疫情影响，归母净利润亏损5.64亿元。
不仅如此，泰禾在近两年一直负面事件缠身。先是境外评级机构穆迪和惠誉下调了泰禾的评级，联合资信在5月12日将泰禾主体评级由AA+下调至AA-，后又于7月3日下调为BB，评级展望为负面。
评级的频繁下调往往是违约的前奏，再加上泰禾曾涉及的债务逾期、被列为被执行人、资产冻结、盈利大幅下滑等诸多事件，以及4年之内14人离职的高层频繁变动。面临如此之多的问题，势必很难保证公司的平稳管理和健康运行，泰禾债券违约或许也是投资者意料之中的事。
曾受困产品战略
在住宅地产领域，泰禾坚持“文化筑居中国”的品牌理念，执着于打造高端住宅和商业地产，尤其是中式院落别墅，但高端住宅和商业地产一向是众多房企谨慎开发的领域。有业内人士指出，高端住宅去库存慢，商业地产则回款慢，且两者均对资金的占用规模大、期限长。泰禾刚好两者兼具。
天风证券指出，泰禾集团住宅产品偏高端，商业地产占比高，却同时还要追求快速的规模扩张，必然会对现金流产生极大的压力，极容易造成公司资金链断裂。此外，公司近年来还在频繁的进行多元化扩张，也是造成公司现金流承压的部分原因。
此外，自2010年进军商业地产领域，泰禾开始大搞大型高端城市综合体，商业地产占比越来越高。2016至2018 年，泰禾商业地产营收占比分别达到 31.8%、28.6%和41.5%，进一步降低了公司的资产周转速度，占用了公司更多现金流。
可黄其森的多元化版图还不止于此。2016年起，他还进军文旅、康养、影视、教育等多领域，每一次都是需大量投入但难见盈利的买卖，比如2018年对北京通州国际医院的投资，在一年中亏损了3个亿。
与此同时，公司的项目多位于福州、北京、上海、杭州等调控热点城市，销售遇到一定问题；已售房屋回款速度慢，而2017年通过股权并购增加的土地储备，需要支付大量的土地转让价款；多重问题，使得公司现金流开始面临压力。此外，2018年公司高层动荡，先后有财务总监和副总裁离职。2019年1月，联合资信将公司列入评级观察名单。
随后，为缓解现金流压力，公司先后出售10多个项目，回笼资金，减轻债务压力。
大环境成最后稻草
经过一系列项目甩卖后，公司现金流压力略有缓解，但在此过程中，公司债务结构并没有改善，融资成本逐年升高，短期偿债压力进一步增大，且非银行贷款占比居高不下。
据多位业内人士指出，泰禾集团的债务问题早已被市场诟病，在经历了多年的野蛮扩张之后，2019年难以持续，并在疫情的催化下走向违约。
对于违约，泰禾方面表示，受到地产整体环境下行、新冠肺炎疫情等叠加因素的影响，加上自身债务规模庞大、融资成本高企、债务集中到付等问题使得公司短期流动性出现困难。
房地产企业由于行业特性，如预售制等，天然可能会带有较高的杠杆。但高杠杆是一把双刃剑，在带来营收和利润快速增长的同时，一旦踏错节奏，将对企业带来致命的伤害。
天风证券认为，泰禾集团违约根本上是公司战略与行业现金流规律之间背离造成的，直接原因则离不开疫情对销售和回款的冲击，而从管理上看，民企天然的扩张冲动，实控人个人激进的风格，均可能加重公司现金流困境。
业内有传闻万科极有可能是解救泰禾的“白马骑士”，但接盘后便意味着数百亿元巨额负债，并要有盘活泰禾资产的能力，这对于任何一家房地产企业都并非易事，所以泰禾未来命运如何，依然难以预测。
（End）
撰文|刘致文
编辑|刘向南
（文章部分图片来源网络）
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