常州金坛雅居乐山湖城：更改土地用途和容积率建“别墅”，还无证施工？

近年来，“养生”不再是中老年人的专属标签，不少财务自由的年轻人也开始追求身体和心灵上的放松，开始将置业目光投向青山绿水旁的地产项目。

在常州市金坛区茅山景区，投资超百亿、耗时6年打造的东方盐湖城，就是结合了茅山的自然资源与道家文化打造的养生休闲度假区。

东方盐湖城的建成，对常州金坛带来了文化旅游和经济的双重效益。但近期有知情人向《商讯·公司金融》反映，东方盐湖城内的雅居乐山湖城地产项目疑似违规建设并销售别墅产品。

2.9亿拿下36.6万方土地

公开资料显示，常州市金坛区的东方盐湖城项目择址茅山，于2011年开始动工建设，2016年3月正式开园，整个度假区占地27.8平方公里。

耗巨资也要打造的东方盐湖城，的确为金坛带来更多回报——据金坛文旅数据统计显示，2015年东方盐湖城开业前，金坛茅山风景区年接待游客量不到182万人次，营业收入1.26亿，游客平均停留时间不超过2小时；2016年伴随东方盐湖城的开园，茅山客流量激增，游客人数与营收全面翻番，仅东方盐湖城年客流量就已接近150万人次。

优越的自然环境、兴起的养生文化，再加上人流量的加持，在部分地产开发商看来，东方盐湖城不失为房产投资的宝地。因此，在2017年-2019年间，雅居乐、恒大地产等开发商争相在此拿地。

就在东方盐湖城开园的2016年年底，雅居乐地产便在金坛设立了子公司。据资料显示，2017年，常州金坛雅居乐房地产开发有限公司（坚称：雅居乐金坛公司）在东方盐湖城一口气拿了5块地，包含3幅“其他普通商品住房用地”，2幅“其他商服用地”。

这5块地总出让面积达36.607万方，耗资约2.9亿。有资料显示，2017年常州主城区（不含金坛、溧阳）共出让16宗地块，总出让面积119.19万方，全年土地出让金达161.29亿元。与之相比，雅居乐只花了不到3亿就拿下了36.6万方土地，算得上是“白菜价”了。

此外，据江苏土地市场网显示，当时的这5幅地块是由常州市国土资源局金坛分局一次性挂出（金坛区经挂[2017]23号），挂牌起始价约2.91亿元。有信息显示，明发集团也曾对这5幅地块进行了前期评估，但最终还是被雅居乐以底价全部拿下。

从该批地块的出让公告及明发集团对此次挂牌地块评估报告中可以看出，这5幅地块均分布在东方盐湖城度假区内的访仙路东侧，围绕着新浮山水库排布，容积率要求在1.0-1.2之间。

5幅地块分布图

根据国土资源部发布的《限制和禁止用地项目目录2012年本》相关条例规定，新建住宅容积率不得小于1.0。因此，金坛区挂出的这5幅地块在出让要求中是合规的。

一根横梁相连 这是双拼还是独栋别墅？

土地出让要求虽然是合规的，但雅居乐金坛公司就确实按照要求来开发了吗？

据知情人反映的线索称，雅居乐金坛公司在茅山脚下拿下的多幅地块，打造了山湖城项目。目前该项目在售别墅类产品，这一系列行为疑似存在违规建设、批建不符等问题。

而事实情况是否真如知情人表述的那般呢？近期，笔者实探了金坛雅居乐山湖城，发现该项目确实在售具有别墅外观的产品，而且在各种渠道也自称为“别墅”。

从访仙路进入金坛茅山风景区后不久，笔者就在路边发现了“雅居乐地产”“雅居乐山湖城”的标识牌。快达到项目售楼处时，一片看起来刚交付不久的商品房首先引起了笔者的注意。

该项目门口，标有“山湖城花园丨临湖雅居”的案名，从建筑外观看来，多以3层左右的联排为主，有地面车位，无单独地下车库。

此外，该小区内还存在只有一根横梁相连、实际每户均以矮墙隔开的类双拼建筑，但从每户的独立性来看，除了那根横梁外，这些建筑几乎是独门独院的，和独栋别墅之间并没有多少区别。

临湖雅居内建筑外观

笔者在建筑外墙上看到，该小区前身为MS040212地块（即地块分布图中的1号地），现属国际养生城项目，由雅居乐金坛公司建设，开工日期为2017年12月，竣工日期为2019年9月。

笔者从位于临湖雅居旁的山湖城项目售楼处了解到，该项目总占地达3319亩，共分为3个组团开发。分别为一期临湖雅居、二期湖畔小院、三期明月山溪。

销售人员称，目前项目一二期房源基本已售罄，即将开盘的三期明月山溪有叠墅产品，现房只有少量合院产品在售。对于“合院”的属性，销售人员则言简意赅地表示：“就是别墅”。

土地出让用途为普通住宅，销售却为何说产品为别墅呢？原来，在山湖城售楼处的销控表上，部分房源的物业类型一栏里填写的就是“别墅”。但不知出于什么原因，售楼处已将“别墅”这一栏盖住。

不仅是在山湖城售楼处能看到项目敢自称“别墅”，在开发商对外输出的广告及软文中，也有“小双拼院墅”、“合院别墅、联排别墅”的表述。

除了上述渠道外，笔者在常州市物价局官网也查询到，山湖城花园湖畔小院和明月山溪的房价备案中，部分房源物业类型一栏填写的也是“别墅毛坯”。

早在2003年及2004年，国土资源部和国务院就提出“停止别墅类房地产用地的供应和审批”，为何“禁墅令”已经发布了十几年，常州金坛的雅居乐山湖城项目却仍在销售别墅呢？

容积率最低仅0.395 没达标也能通过审？

由于山湖城项目多为“别墅”类产品，这也诱发了另一个问题——雅居乐山湖城的容积率，难道能达到出让要求中不小于1.0的“红线”吗？

在雅居乐山湖城售楼处，销售人员向笔者介绍项目时毫不避讳地表示：虽然项目要求容积率在1.0以上，但是实际容积率只有0.89。

而相关地产自媒体发布的雅居乐山湖城软文中，不仅对山湖城有别墅的相关描述，还称“D01地块（明月山溪）容积率仅0.49”。

此外，笔者从公开资料了解到，雅居乐山湖城三个组团中，一期的临湖雅居，前身为MS040211C01地块和MS040212C02地块（如下图）。

其中C02地块的环评报告显示，其容积率仅有0.395。

而二期的湖畔小院，位于金沙湾高尔夫球场北侧，该部分住宅地块（金沙湾乡村俱乐部北侧A、B、C、D地块）由东方盐湖城置业有限公司（简称“盐湖城置业”）拿下。

而这家盐湖城置业，正是由雅居乐金坛公司和东方盐湖城旅游发展有限公司共同投资成立，雅居乐金坛公司占股95%。

湖畔小院鸟瞰

这部分地块的出让公告显示，AB两地块容积率为1.0-2.0，CD部分的容积率为1.0-1.05。

但湖畔小院2014年的环评报告却显示，其容积率仅有0.46，也并未达到土地出让要求。

当然，土地用途既为普通商品住宅，雅居乐山湖城项目却在此打造所谓合院，本来适用于洋房的容积率，却只建设了联排、“双拼”别墅，容积率自然要比下限低得多。

对此情况，常州市金坛区自然资源和规划局称，山湖城湖畔小院、临湖雅居、明月山溪花园均为低多层住宅，所批准的容积率为1.003、1.19（1.17）、1.19，并称上述0.89、0.49之类的容积率只是建设单位的虚假宣传而已。

然而，这些所谓虚假宣传的容积率不仅出现在项目广告软文中，也出现在了相关环评报告中，其中建筑面积和总用地面积都是实打实的数据，难道说环评报告也是造假吗？如果环评造假，那该项目又是如何通过相关审查的呢？

用地、施工手续诸多存疑

除了销售别墅和容积率不达标等问题外，雅居乐山湖城项目似乎还存在不少手续合规的问题。

上文提到，雅居乐金坛公司在2017年一口气拿了5块地，其中有2幅的土地用途标注的是“其他商服用地”。

根据《土地利用现状分类（GB/T 21010-2007）》中国家标准对于土地用途的划分，商服用地指主要用于商业、服务业的土地，其中又细分为批发零售、住宿餐饮、商务金融用地及其他商服用地。

举例来说，其他商服用地包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等用地。

同时，按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，商服用地出让用地最高年限为40年。

但是，雅居乐山湖城项目却在用途为“其他商服用地”的MS040212C02地块上建设了临湖雅居项目，前文提到，临湖雅居内目前多为联排、“双拼”别墅，并不是商业服务设施。

从土地用途来说，该地块不仅不能建设住宅，更不能建设别墅，而且，其土地使用年限也不应该是70年。这是否代表，山湖城临湖雅居的现用途是和土地属性完全违背的，开发商擅自变更了土地用途？

雅居乐MS040212C02地块即临湖雅居

对于上述地块相关问题，《商讯·公司金融》曾两次致电常州市金坛区自然资源和规划局，该局工程科曹姓工作人员称他到该单位时间不长，雅居乐金坛项目共有哪几块地他不太清楚，对于笔者咨询的MS040212C02和MS040203D01地块属性，该工作人员并未明确回复，只称雅居乐山湖城是一类住宅用地。但实际上，这2幅地块都显示为其他商服用地。

不过，该曹姓工作人员也表示，该项目未曾批建过别墅，称该项目所谓别墅是虚假宣传。之后，常州市金坛区自然资源和规划局又在核稿函回复中称，山湖城临湖雅居一期二期用地均为居住用地。

官网信息与核稿函中回复的地块信息并不一致，究竟以哪个为准？为了求证该事实，笔者联系了雅居乐山湖城项目的负责人，该负责人却表示：自己在外地出差，无法提供相关证明文件。

此外，山湖城项目在施工手续上似乎也存在瑕疵。2018年1月时有媒体报道称，山湖城临湖雅居第一批房源2017年11月13日领取129套房源销许，2017年12月2日首开；第二批房源2017年12月15日领取334套房源销许，2017年12月16日加推。

而矛盾点在于，山湖城临湖雅居所在地块是2017年9月才拿的地，开盘房源销许公示文件中，第一批房源的建筑工程施工许可证发证日期是2017年10月20日，第二批房源的建筑工程施工许可证发证日期是2017年12月16日。

可当时的报道称，首批房源在当时已有不少是准现房状态，且二次加推时间仅在领取建筑工程施工许可证后10天。

这惊人的施工进度不免令人质疑，临湖雅居是否早在手续未齐全的前提下已经开始施工？不然按照拿地、规划、设计等一整套程序下来，该项目是如何做到在4个月内就出现了准现房房源的呢？

对于这一问题，常州市金坛区自然资源和规划局在核稿函中回复称，临湖雅居二期的确在一个月内完成建设工程设计方案审查、拿到建设工程施工许可证以及销售。但对于当时该项目是否为现房的问题，并没有作出答复。

对山湖城项目的开发商雅居乐来说，类似上述违规的操作已经屡见不鲜：2014年，雅居乐腾冲项目在云南曲石生态旅游度假小镇擅自改变土地用途，违规建设高尔夫球场；2019年12月30日，自然资源部通报雅居乐在云南的西双林语项目违法占地；2019年2月，扬州雅居乐国际F地块嘉轩酒店项目被曝无证施工；2019年10月，雅居乐在安徽省滁州市全椒县的项目雅居乐御宾府存在无证施工。

而对于雅居乐山湖城项目存在的一系列问题和质疑，《商讯·公司金融》也向雅居乐方面发送了采访函，截至发稿并未获回应。