新城控股净利润劲增20% 区域深耕策略显成效

3月27日，上交所网站披露新城控股（601155.SH）2019年年度报告,新城控股交出了一份亮眼的年报成绩单。

报告显示，2019年新城控股实现营业收入858.47亿元，同比增长58.58%，归属于上市公司股东的净利润126.54亿元，同比增长20.61%；扣非归母净利润99.8亿元，同比增长31.4%。截至报告期末，公司总资产达4621.10亿元，同比增长39.90%。

保持规模之际，新城控股追求高质量、稳健、可持续增长，这也将是其长期坚持的战略路径。年报显示，2019年新城控股的加权平均净资产收益率（ROE）达36.86%，净负债率由2018年的49.21%进一步大幅降低至16.36%，截至2019年末公司在手现金余额639.41亿元，现金短债比超过2倍，公司经营性现金流净额为435.80亿元，流动性充裕，降杠杆成效显著。

《商业观察》了解到，公司2019年合同销售金额达2708.01亿元，同比增长22.48%，销售面积达2432.00万平方米，同比增长34.21%，增速位列2019年度十强房企第二。根据易居克而瑞(CRIC)统计，公司2019年度销售金额及销售面积位列行业第8位。 

“住宅+商业”双轮驱动 

依托于“住宅+商业”双轮驱动战略，2019年新城控股超额完成年度目标，全年实现销售金额约2708.01亿元，同比增长22.48％，实现营业收入858.47亿元，同比增长58.58%，业绩呈现稳健发展势头。

在地域深耕策略的指引下，新城控股旗下诸多地方公司的销售规模稳步攀升。2019年，新城控股住宅开发事业部出现了8个百亿量级的地方公司，分别是苏州、苏南、上海、南京、杭州、宁波公司、天津公司和北京公司，其中苏州公司和苏南公司均突破了200亿销售。

报告期内，公司实现竣工面积1853.65万平方米（含合联营项目），其中116个子项目或分期实现竣工；实现营业收入858.47亿元，实现归属于上市公司股东净利润126.54亿元，分别比2019年增长58.58%和20.61%。

另外，公司2019年在商业地产上的表现依然可圈可点。2019年全年21座吾悦广场满铺开业，截至2019年底，累计开业63座吾悦广场。根据年报，吾悦广场已开业面积共590.62万平方米，同比增长51.44%，全年实现租金及管理费收入40.69亿元，超额完成年初设定的40亿元收入目标，同比大幅上涨92.3％，平均出租率达99.16%。截至2020年3月底，新城控股已在全国布局124座吾悦广场。

在“有情怀、不复制、具规模”的发展指引下，公司旗下商业地产品牌“吾悦”以“在地思维”洞察当地人文生活风貌、心理文化特征、城市价值取向，有情怀地为每一座城市个性化打造地标型商业综合体。目前85%的吾悦广场布局于“十三五”19个国家级城市群，长三角城市群占比超40%。

值得一提的是，在这次疫情中，公司也切实承担社会责任。旗下自持经营的60座吾悦广场对全体商户自2020年1月25日起实施为期67天的租金减半政策；对于委托经营的3个轻资产项目，公司在与业主方沟通一致的前提下，按相同政策执行，与社会各界携手共渡难关。

公司在年报中表示，将2020年的销售目标审慎地定为2500亿元。计划新开业吾悦广场30座、到2020年底开业总数达到93座，全年租金及管理费收入目标为55亿元。

“住宅跟商业存在一定程度的捆绑，商业配套的完善会对住宅的销售有积极帮助；另一方面，住宅集中的区域，人流旺盛，也会反哺附近商业的发展。”中原地产分析师卢文曦向《商业观察》表示。

知名地产分析师严跃进也表示：“新城控股的基础扎实，在这两年的规模扩张表现也不错。公司对住宅商业的定位，尤其是一些重点地级市的推进，让其商业地产品牌的影响力也不断上升。” 

毛利率处行业高位 

房地产行业作为资金密集型行业，长久以来，高负债率如同悬在房企头顶的达摩克利斯之剑，80%负债率的红线更是各大房企头上的“紧箍咒”。

求稳健增长的新城控股，2019年在财务上也表现出了稳步降杠杆、稳健经营的特征。

年报显示，2019年新城控股归母净利率为14.74%，毛利率达32.64％，均处于行业高位；加权平均净资产收益率为36.86%，位居行业前列。

截至报告期末，公司经营性现金流净额为435.80亿元，在手现金余额639.41亿元，短期债务306.02亿元，其中145亿公开市场融资为含权到期。公司在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比超过2倍。这些数据表明，公司流动性充裕，且具备较强的偿债能力。

报告期内，在行业融资渠道收缩、融资难度攀升的情况下，新城控股在强化现金管控的同时积极拓宽融资渠道，缓解资金压力。

2019年，公司在中国银行间市场先后发行中期票据、超短期融资债券和资产支持票据，共募集资金31.58亿元人民币；在上交所平台完成公司债券的发行，募集资金21亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金9.5亿美元，为公司的高速发展提供了稳定的资金支持。截至报告期末，公司整体平均融资成本为6.73%，在民营房企中处于较低水平。“房企对负债率和资金流动性看得还是比较重要的，一个开发项目利润可以不太高，但是必须保证这个项目能创造比较好的现金流。负债率降低，现金流表现较好，对于房企来说无异于是一颗定心丸。”卢文曦补充道。

严跃进向《商业观察》表示，负债率降低是去杠杆的重要体现，尤其在今年面临新冠疫情的情况下，现金流充足无论是对于危机应对能力，还是拿地的主动权来说，都是有利好影响的。

 低成本拿地优势明显 

2019年，新城控股根据市场波动形势，并结合企业自身实际状况，适时灵活调整公司的拿地策略，抓住窗口期，以较低成本获取大量优质地块。根据年报信息，2019年新城控股新增土地储备共72幅，新增总建筑面积2508.47万平方米，平均楼面地价仅2421元/平方米，其中商业综合体项目新增1443.75万平方米。截至2019年末，新城控股总土地储备达到1.24亿平方米，土储充裕，为公司后续发展提供坚实保障。

公司在年报中也表示：“城市群、都市圈是未来城市发展的主导方向，公司住宅地产全面打通各城市群区域内部，实现资源贡献和经济规模效应，匹配不同城市发展特点，差异化定义城市群的功能定位，在‘区域深耕、大运营’的策略指引下，主动拥抱变化，根据政策及市场情况，以销定产，降本增效，保障业绩完成。”

截至目前，在新城控股的土地储备结构中，一二线城市占比38.3%，长三角强三四线城市占比36%；从区域划分层面看，长三角区域占比达45%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比55%。全面、均衡的全国化布局既有利于分散市场风险，也为企业带来更为稳健的规模扩张。

今年以来，新城控股更是积极抓住市场低点，不断扩充土地储备。例如2月7日，新城控股通过网上竞拍方式，成功竞得云南保山中心城市下村片区516.7亩土地，地块性质为商业兼住宅开发用地，将建设吾悦广场综合体。这也是继昆明五华、呈贡、安宁、晋宁以及昭通吾悦广场后，新城控股于云南布局的第六座吾悦广场。

据不完全统计，1月份至今，新城控股还接连于江苏宿迁、广东肇庆、贵州贵阳、贵州黔南州、山东泰安、天津、江西南昌、云南昆明、江苏连云港等地新增数个住宅和商业综合体项目。

卢文曦指出，国内的几大城市群包括京津冀、长三角、粤港澳、成渝中西部都市圈等发展势头较好，新城控股基本上是在这些地域拿地，安全系数较高，拿地逻辑比较合理。

“新城控股重点的投资领域在长三角地区，不过在粤港湾大湾区、环渤海等地区的发展潜力还有待挖掘。另外，在今年三驾马车中的消费是国家重点提振的方向，对房地产行业来说或许也能带来一定契机。”严跃进表示。

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撰文|温庆林

编辑|陈雨