事关存量房贷利率下调！央行允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度 专家：将进一步缓解“提前还贷潮”

9月29日晚间，人民银行出台最新政策，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，推动降低存量房贷利率。央行公告称，允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度，并取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。

此外，市场利率定价自律机制将发布倡议，引导商业银行于2024年10月31日前开展一次存量房贷利率批量调整。

东方金诚首席宏观分析师王青指出，这次存量房贷利率下调落地速度快，超出市场预期。这是对9月26日中央政治局会议部署的一个迅速落实，释放了两个信号：一是加力提振居民消费，二是促进房地产市场止跌回稳。

近期新老房贷利差矛盾再次累积扩大

9月29日，央行有关负责人在关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关问题答记者问中指出，随着利率市场化改革不断深化、房地产市场供求关系发生重大变化，现行房贷利率定价机制也暴露出一些不足，人民群众反映较为强烈，迫切需要调整优化。

根据合同约定，房贷在LPR基础上的加点部分在合同期限内固定不变。房贷合同期限普遍较长，固定的加点幅度无法反映借款人信用、市场供需等因素变化，一旦市场形势发生转变，容易造成新老房贷利差扩大。随着利率市场化改革不断深化，需要优化制度设计，促进商业银行和借款人以适当方式变更合同。该负责人表示，“2023年8月，为充分响应群众诉求，本着急用先行的原则，央行会同金融监管总局引导商业银行，采用协商变更合同利率等方式批量调整了存量房贷利率，取得较好效果。”

他指出，由于现行房贷利率定价机制下加点幅度不能自主调整，近期新老房贷利差矛盾再次累积扩大。商业银行将通过行业自律协调一致，对符合条件的存量房贷再开展一次批量调整，将利率降至全国新发放房贷利率附近。但上述方式治标不治本，要从根本上解决新老房贷利差问题，还需要通过深化利率市场化改革，在维护合同严肃性的同时，破除制度性障碍，促进商业银行、借款人双方基于市场化原则自主协商、动态调整。

记者注意到，国务院新闻办公室于2024年9月24日举行新闻发布会。发布会上，央行行长潘功胜现场宣布了三大“政策包”：第一，降低存款准备金率和政策利率，并带动市场基准利率下行；第二，降低存量房贷利率，并统一房贷的最低首付比例；第三，创设新的货币政策工具，支持股票市场稳定发展。

在降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例方面，潘功胜介绍，将引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点；统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%；将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励；将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件延期到2026年底。

潘功胜指出，下调存量房贷利率将减少银行的利息收入，但也会减少客户的提前还款。银行下调存量房贷利率，有利于进一步降低借款人房贷利息支出，预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元，这有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。

专家：将进一步缓解潜在的“提前还贷潮”

根据央行公告，最新政策调整的主要内容可概括为以下几点。

一是允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度。借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，以更准确体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化。后续，市场竞争机制可促使商业银行与借款人自主协商、适时调整加点幅度，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行进行批量调整，能够渐进有序缓释矛盾，并维护合同严肃性。

二是取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。自2024年11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷，与除房贷之外的其余浮动利率贷款保持一致，可由借贷双方自主协商确定重定价周期。符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期，使存量房贷利率及时反映定价基准（LPR）的变化，畅通货币政策传导。

此外，市场利率定价自律机制将发布倡议，引导商业银行于2024年10月31日前开展一次存量房贷利率批量调整。各商业银行将发布有关公告和批量调整细则，统一调降房贷利率在LPR基础上的加点幅度，并尽可能为借款人提供便利。绝大多数借款人可通过网上银行、手机银行等渠道完成“一键式操作”，无需到商业银行网点办理，具体请及时关注承贷商业银行官方平台发布的有关信息。批量调整完成后，借贷双方还可按照央行公告，基于市场化原则自主协商、动态调整存量房贷利率。

9月29日晚间，工行、农行、中行、建行、交行等国有五大行已发布公告，将调整存量个人住房贷款利率。上述银行均表示，正在依法有序推进降低存量商业性个人住房贷款利率工作，拟于2024年10月12日通过各自官方网站、官方微信公众号、贷款经办行等渠道发布具体实施细则。据悉，各行均宣布将在2024年10月31日前对存量房贷利率实施批量调整。

东方金诚首席宏观分析师王青指出，这次的房贷利率下调要在10月31日之前完成，覆盖首套和二套房贷利率，去年首轮房贷利率下调，它只覆盖首套房贷利率，这次的范围拓展了。从11月1日起，客户可以和银行重新协商存量房贷利率重定价周期。原来是每年只有一次。这次每个季度、每半年或者每一年都可以调整一次。

王青说，此政策的积极意义就在于缩短了存量房贷利率调整周期。接下来，存量房贷利率和新发放房贷利率之间的联动性会进一步增强，消除了因新、老房贷利差提前偿还房贷的必要性，能够进一步缓解潜在的“提前还贷潮”。相当于给存量房贷家庭吃下定心丸，这有利于促进房地产市场尽快止跌回稳，避免影响居民消费。

封面图片来源：601988.SH)央行 中国人民银行（每经记者 张建 摄