出资31亿港元，溢价超35％，新湖中宝变身绿城第三大股东

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新湖中宝与绿城迎来了第三波合作。

4月26日，新湖中宝发布公告称，其将以9.5港元/股的价格认购绿城中国3.23亿股H股股份，认购总金额为30.685亿港元。交易完成后，新湖中宝将持有绿城中国12.95%股份，成为位于中交集团、九龙仓之后的第三大股东。

同日，新湖中宝还披露了与绿城在项目上的新合作，其将以18.23亿元的价格将“海上明珠城”项目50%的股权转让给绿城，进行合作开发。

2019年以来，新湖中宝已先后向绿城方面转让了多个项目的股权，涉及金额近80亿元。

亿翰智库分析认为，对于新湖而言，入股绿城，可分享利益，同时不排除未来进一步转让项目股权；而绿城可以获得资金，减轻资金负担，通过收购更多新湖中宝的项目，满足规模扩张的诉求。

诸葛找房数据中心分析师王小嫱也向记者表示，早在2016年之前，新湖中宝通过在一级市场拿地的方式，锁定了大批项目，不乏上海内环内的优质地块。预计后期双方还有售卖资产的合作，加强公司现金流。

溢价35.52%

仔细算来，新湖中宝入股的这笔买卖并不算便宜。

以公告披露前的最后一个交易日4月24日为准，绿城中国当日收盘价为7.01港元，那么新湖中宝此次收购的溢价率约为35.52%。

公告显示，新湖中宝此次收购定价综合考虑了绿城中国前十个交易日加权平均价格及其每股净资产，由此协商确定，符合联交所《上市规则》的规定。同时，新湖中宝可向绿城中国提名一名董事候选人。

新湖中宝认为这笔交易很划算。据经济观察报报道，新湖中宝方面表示，以绿城中国2019年12月31日的每股净资产13.93港元/股计算，新湖中宝当前认购价相当于净资产折价31.81%。

但有市场人士向记者分析，尽管定增价格较每股净资产更低，但需要强调的是在港股股价长期破净较为常见。

“虽然因为整个市场动荡绿城的股价处于阶段性低点，但定增价格较现时股价高逾25%（截至4月27日收盘，绿城股价为7.58港元/股），已经提前透支了部分涨幅，因此不能仅从财务投资的角度看待新湖中宝入股绿城。”上述市场人士进一步分析，事实上二者都处于地产行业，更可能的是，通过参与定增，形成某种意义上的“利益捆绑”和协同效应。

上海中原地产市场分析师卢文曦也认为，若是单纯财务投资，新湖中宝没必要“硬买”，未来或许在资本方面有些合作。

新湖中宝在入股绿城的公告中亦表示，“有意向就未来发展加大合作力度，发挥各自的品牌、土储、资金等优势，实现共赢。”

值得一提的是，此次共计近31亿港元的认购金额，新湖中宝将以现金支付。

有接近新湖中宝的人士向记者表示，这是按照公司既有的商业模式去运作，“因为这种认购股份的方式，对双方来说都是有利的”。

转让项目涉资逾140亿

溢价认购绿城股权的同时，新湖中宝还在同步转让项目。

4月26日，新湖中宝公告称，为共同合作开发位于启东的“海上明珠城”项目，其与绿城签订协议，转让浙江启智100%的股权及相应权利和权益，绿城方面应付总额约11.51亿元；转让南通新湖50%股权及相应权利和权益，绿城方面应付总额约为6.72亿元。

就在这笔协议披露前一个星期，4月19日，新湖中宝公告称，其将上海中瀚35%的股权、浙江启丰100%的股权，皆转让给了绿城，涉及资金22.79亿元。

其中，上海中瀚旗下的主要项目为正在开发的青蓝国际城项目二期，规划总建筑面积18.48万平方米，该项目第一期已于2017年交付；浙江启丰则持有沈阳三个项目35%的股权。

事实上，新湖中宝大手笔转让项目的举措，从2019年年中就开始了。

2019年7月，新湖中宝以67亿元的价格打包出售了20宗地块给融创，预计将产生约5亿元收益。同年12月，新湖中宝公告称，向绿城转让上海新湖35%的股权，后者投入合计总额为36亿元的交易价款。

由此粗略计算，截至目前，新湖中宝合计转让项目涉及资金约144亿元。

如此频繁的出让动作，使得新湖中宝被贴上“缺钱”的标签。

3月17日，穆迪将新湖中宝企业家族评级从B2下调至B3。穆迪助理副总裁、分析师杨昱颖表示，“评级下调反映了我们对经济形势转弱将增加新湖中宝再融资风险的担忧，因为该公司未来12-18个月将有大量债务到期。”

据穆迪披露，截至2020年9月底，新湖中宝到期债务高达228亿元。其已经偿还了2020年3月到期的7亿美元境外债券，但是2020年9月仍有18亿元的境内债券可回售，并在2021年6月底之前将有6.58亿美元的境外债券可回售和赎回。穆迪预计，公司截至2020年9月底的现金结余129亿元，加上其运营现金流，不足以偿付这些到期债务。

2019年11月6日，标普便将对新湖中宝的评级展望从“稳定”降至“负面”，确认其“B”长期主体信用评级。《国际金融报》记者从标普方面获悉，目前该评级并未产生变动。

对于海外机构的评级，上述接近新湖中宝的人士向记者表示，“对地产公司，评级机构有一套模板，新湖的销售收入没有那么高，他们可能就会觉得有风险。”

新湖中宝的销售确实持续低迷。据新湖中宝年报披露，2015-2018年间，其合同销售收入分别为109亿元、160亿元、132亿元、162亿元。

这样的销售数据或可在一定程度上解释新湖中宝频繁的转让动作。亿翰智库方面向记者分析，相较于新湖中宝的体量，其土地储备明显过多。

据新湖中宝披露，2019年1-9月，其实现合同销售收入100.4亿元，合同销售面积63.36万平方米，同比分别下降14.12%和13.88%；而截至2019年上半年，其土地储备总建筑面积约2300万平米，权益面积2200万平米。

亿翰智库认为，新湖中宝拿地历史较长，成本相对较低，还包括上海的5个旧改项目，总面积180万平方米。自身开发必然导致包括资金等方面的紧张，出让一部分可以缓解这种情况，部分项目联合开发，更容易实现共生增长。

卢文曦也指出，新湖中宝转让股权退出了几个大规模的项目，后续不需要再投入，并且随着项目的减少，资金的回笼，后续债务应该可以偿还。