龙湖集团：多航道发力进取 稳健经营穿越周期

稳健的成绩自能赢得市场的认可。

就在几天前龙湖集团公布了2023年度业绩，数据显示，2023年龙湖全年实现营业收入1807.4亿元，实现归母净利润128.5亿元，其中经营性收入占比达到14%，利润占比超过60%；剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达113.5亿元；实现毛利305.8亿元，毛利率为16.9%。

另外，龙湖报告期内持有的银行结余及现金继续保持行业较高水平，为604.2亿元；净负债率同比下降2.2个百分点至55.9%，整体借贷成本4.24%，均处于行业最低区间。全年品质交付14万套房源，其中20%提前一个月以上交付。

在行业依然承压的当下，龙湖集团一项项优于同行的数据，再次直观地对外展示着这家民营房企穿越周期的信心来源和底气。

地产业务稳步前进

在2023年的市场下行背景，尤其继“小阳春”后，市场再度陷入低迷态势，房企销售端进一步承压。

然而，于市场的不可抗力面前，从结果来看，龙湖集团地产开发业务仍旧实现了全年合同销售额1734.9亿元，合同销售面积1079.6万平方米，稳居行业第九。回款率超过100%，维持行业高位。

分区域看，长三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额在集团占比分别为28.9%、21.8%、28.4%、11.8%、9.1%。其中，95%的销售额来自一二线高能级城市，在成都、西安、武汉等22座城市入围当地市场TOP10。

据管理层介绍，2023年，龙湖35个新项目首开去化率达70%，全新高端产品线云河颂，秉承“择址城央、大师艺术、精工匠造、圈层奢享”的理念，受到了市场普遍认可。如西安大唐云河颂首开8亿，成为西安2023首个改善红盘；成都滨江云河颂即开即磬，90天实现全盘100%去化；苏州东吴云河颂3个月实现全盘去化约100%，位列吴中区TOP1。

当然，这离不开龙湖坚持精准投资，积极布局高能级城市的投资策略，把握了战略主动性。截至报告期末，龙湖的总土储有4539万平方米，权益面积3236万平方米，72%的土储位于市场最为平稳的一二线核心城市。2023年全年，龙湖就已分别在上海、杭州、西安、成都、深圳等17个重点城市，获取了31幅新地，权益地价259亿元。

持续聚焦，是龙湖在行业剧变下依然可以相对从容应对的重要原因之一。管理层也表示，未来龙湖将继续严守投资刻度，优中选优，密切关注政策和市场的变化，高度聚焦一二线高能级城市。

经营性物业迎“收获期”

进一步聚焦龙湖的业绩表现，透过各项数据，除开发业务表现稳健外，作为一家具有长期主义视角的企业，早在多年前龙湖就开始进行调整转型，多航道发力进取。

如今看来，这一战略无疑是正确的。2023年，龙湖运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，在核心权益净利中的贡献占比达到60%以上。

“2023年龙湖经营性收入对集团利润跟整个盘面形成持续的贡献。”龙湖管理层坦言，在行业下行过程中，经营性业务正成为公司穿越周期的压舱石。

具体来看，2023年，龙湖的商业和长租公寓冠寓业务不含税租金收入为129.4亿元，同比增长8.9%。

其中，龙湖商业已进入全国20座城市，累计开业运营商场达88座，租金收入同比增长9%至102.8亿元，到2024年龙湖开业的商业项目将超过100个，正式迈入“百MALL时代”；龙湖冠寓累计已开业12.3万间房源，规模行业领先，整体出租率提升至95.5%。

“此前龙湖一直坚持用销售回款的10%，沉淀到投资性物业，经过若干年的沉淀，目前龙湖投资性物业已形成上千亿资产规模。”龙湖管理层表示，2023年，龙湖商业和长租公寓都实现了经营性现金流为正，意味着这两个航道不再需要集团或者融资现金流的支持，可以通过自身经营现金流驱动增长，解决未来发展问题。

与此同时，龙湖的服务业务表现亦不俗。年报显示，2023年，龙湖物业管理、智慧营造为主的服务业务不含税收入为119.4亿元，同比增长2.4%。服务业务及其他毛利率为31%，较上年增长2%。

其中，龙湖智创生活期内总收入达102.8亿元，在管面积达3.6亿平方米；龙湖龙智造品牌持续深耕数字科技能力，截至2023年底，代建业务已累计获取项目90个，累计签约建管面积超1600万平方米，实现营业收入19.7亿元。

在地产迎来新的发展阶段，房地产业转型高质量发展模式的当下，不断夯实自身综合实力，增强发展韧性的龙湖集团，已经为此做好了准备。

更加健康的资金链

当行业出清加剧，龙湖集团始终保持克制、审慎并高度自律的态度，持续优化债务结构，打造更健康的资金链，增厚企业“安全垫”。

报告期内，龙湖集团的综合借贷规模为1926.5亿元，较去年减少154亿元；在手现金为604.2亿元，保持高位；三道红线指标继续稳居绿档，净负债率同比下降2.2个百分点至55.9%，剔除预收账款的资产负债率为60.4%，现金短债比为2.25倍。

短债方面，截至3月22日，龙湖2024年内到期的短期债务占比降低至8%，贷款年限持续延长，长短债配比更加合理，债务到期节奏科学可控，短期内无还债压力。

龙湖始终以安全的债务结构来应对市场波动，合理调配内外债占比。截至2023年底，龙湖集团整体借贷成本保持在4.24%的行业低位，平均账期进一步拉长至7.85年；外币债占比进一步下降至17.7%，其中100%的外债已做掉期对冲，有效避免了汇率波动带来的汇兑损失，进一步提升并保护公司经营盘面的安全度。

稳健的财务状况、持续降低的杠杆率，无疑给龙湖划定了足够高的安全阈值，使其能够从容应对周期，这也是龙湖区别于其他竞争对手的一大关键优势。

“龙湖经常会提前偿还债务，包括公司始终把债务安全放在第一位，履行我们所有债务的安全兑付，其实也是用自己的行动来给行业注入一些信心。”龙湖管理层称，在提前偿还债务后，公司2024年内到期债务余额147亿、占比不到8%。此外，2025年到期的国内债券和部分银团也将在今年内安排逐步提前偿付或回购。

凭借按时还贷、不展期、不逾期的财务铁律，龙湖集团赢得监管机构的信任，同样获得银行、券商、评级机构等金融机构的信赖。在融资环境严峻的时期，龙湖集团的融资渠道始终保持通畅且多元。

2023年内，龙湖集团净增174亿元经营性物业贷，平均融资成本低至3.65%，“公司现在大概有110座的重资产，还有40座左右可以用于后续的融资，这也为未来提供了一个长账期、低成本的融资品种。”

惠誉在最新的报告中表示，在政策支持下，年初至今龙湖已累计获得超过180亿人民币的经营性物业贷，其中超120亿为存量经营性物业贷置换增额，全年预计净增约200亿。整体经营性物业贷可融资空间超1000亿元。

此外，龙湖银行贷款授信剩余额度超过2000亿元，公司债、住房租赁专项债、中期票据剩余额度高达407亿元，境外贷款及美元债剩余额度达12.8亿美元。在行业深度调整期，龙湖集团依旧保持融资权的主动性，留有融资余地。

财务上的自律，让龙湖持续获得惠誉、穆迪、标普等评级机构较高的信用评级；而在野村、摩根士丹利等多家券商发布的报告中，“资产负债表风险仍然是民企中最低的”“唯一一家在行业动荡中仍持有两家投资级评级的民营房企”“业内管理最好的民营房企之一”等也是其持续维持龙湖“买入”“增持”评级的重要原因。

（本文不构成任何投资建议，信息披露内容以公司公告为准。投资者据此操作，风险自担。）