近日，上市房企业绩密集发布，数据显示，2024年中国房地产行业经历深度调整，超六成房企陷入亏损，行业平均净利润率跌至历史低点。
以华润、龙湖为代表的头部房企，主动降低对于传统开发业务的依赖，以高质量发展模式重构业务版图，交出业绩答卷。
行业发展亟待转型
过去一年，房地产发展新模式在多个顶层会议中均有出现。进入2025年，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，“加快构建房地产发展新模式”，被写入了《政府工作报告》，房地产发展新模式正成为行业打破旧桎梏，焕发生命力的新动能。
中指研究院表示，在旧模式难以维持、政策倡导构建房地产发展新模式的背景下，房企在坚持房地产开发主业为群众建设好房子，为消费者提供好服务的同时，持续聚焦自身细分优势领域，围绕代建、综合运营服务等赛道积极转型升级，是探索新发展模式的重要路径。
多年来，房地产行业从未停止对 “第二曲线”的探索。第二曲线的本质，是在第一曲线到达极限之前，释放出新的增长动力，维持整体业绩与经营的连续性。 “新增长点”不难理解，但两个关键性的定语却往往被忽略：其一是“连续性”。
在2018年，房地产曾掀起一阵布局“第二曲线”的热潮，布局机器人、新能源汽车、足球、金融，其核心是将鸡蛋放进不同的篮子，但并非是能够与传统业务形成接力发展的转换动能。
然而，过去两年，房地产新房市场从巅峰时的18.19万亿的规模，先后降到了2022年的13.33万亿、2023年的11.67万亿，2024年的9.8万亿，几近腰斩。整体体量的缩小，意味着尚未形成第二曲线的房企，构建新盘面的难度正在加大，紧迫性急剧上升。
“第二曲线”的探索
由于房地产行业独特的结算方式，房企地产开发业务的营收、净利润等数据更多对应了房企过往2-3年前的项目状况。据Wind数据，截至3月7日，在A股、港股房地产上市公司中，共有90家内地房企预告2024年全年业绩。统计显示，在上述90家房企中，共有60家业绩房企预亏，其中，33家连续亏损，有27家则是首次出现年报亏损。在这些企业之中，还能看到一些龙头房企的身影。
伴随市场受政策助力开始筑底，以及房企迎来新的结算周期，业绩与市场的割裂感在逐渐消失，房企也有望在2025年实现利润的筑底。
面对新的行业环境，房企为业绩回升也在加速对于发展路径的探索。梳理2024年盈利的房企，两条发展路径愈发清晰，一是由中海、绿城等为代表的房企，持续聚焦一线城市、高能级二线城市，在确定性最高的市场里减少市场波动的影响。
中海的投资策略是继续聚焦于一线和部分强二线城市，同时积极关注机会型城市，具体会根据不同城市、不同板块、不同项目进行分析。在项目选择上更聚焦于项目的确定性，包括现金流、现金利润情况。2024年中海集团录得营业收入1851.5亿元，同比下降8.58%；股东应占溢利156.4亿元，同比下降38.95%，核心股东应占溢利157.2亿元。期内毛利率为17.7%，较2020年下降约13个百分点。
绿城中国则深耕核心城市。据介绍，在2024年，绿城中国在“北上杭3个城市全年新增货值553亿元，同时权益进一步提升到79%，同比提升5个百分点。根据披露，绿城中国2024年营业收入约为1585.46亿元，同比增长20.7%；股东应占利润约为15.96亿元，较2023年的人民币31.18亿元下降48.8%。
另一方面，则是由华润、龙湖等为代表的房企，加速构建新的业务模式，经营性业务正变得越来越重要。资料显示，华润的经常性收入业务由经营性不动产业务、轻资产管理业务以及生态圈要素型业务整合而成。2024年，华润置地实现常性收入业务收入416亿元，同比增长6.6%，占华润总营收的比例为14.9%。利润层面，贡献了核心净利润103亿元，同比增长8.2%，核心净利润贡献占比同比提升6.3个百分点至40.7%。
2024年，龙湖非地产业务的营收占比已超过20%，由商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造组成的经营性业务，成为了集团整体收入、利润、现金流的主要贡献源。报告期内，龙湖集团运营及服务业务合计实现收入267.1亿元，同比增长7.4%，占比全集团总营收的21%。
实现“两个转换”
龙湖集团管理层表示，过去几年，在地产业务受到冲击的情况下，运营及服务航道成为集团收入、利润及现金流的重要贡献源。根据龙湖的计划，在2028年，龙湖集团经营性收入贡献占比将达到50%。
作为行业中以安全稳健著称的企业，龙湖在收入结构转换的同时，还在进行债务结构的转换。
在2024年度业绩会上，龙湖管理层介绍了债务转换“两步走”的思路：其一，强化正向经营性现金流，减弱业务与高杠杆的捆绑，转而以内生动力驱动发展；其二，借助持有型物业，增加经营性物业贷，拉长借贷年期、降低融资成本。
2024年，龙湖集团有息负债规模下降163亿元至1763亿元，在过去两年累计压降超过300亿元，期末净负债率为51.7%，下降4.2个百分点，资产负债率（剔除预收款）为57.2%，下降3.2个百分点，较3年前已累计下降10.2%。
根据时间表，预计在2025年末，龙湖的有息负债将下降到1400亿元左右，在这之后，龙湖将成为整个行业为数不多，能够把信用融资降到10%左右，而且还在健康发展的企业。
2024年财报不仅是一份业绩公告，更是一份面向未来的宣言：房地产下半场的赢家，属于那些在安全稳健的基底之上，敢于打破路径依赖的企业。龙湖等头部房企，正以先行者的姿态，探索出属于自己的新发展模式。
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