“房地产行业正经历三大重构，即市场格局的重构、发展模式的重构、竞争要素的重构，这些基础性变量的改变，标志着房地产行业已经进入‘存量博弈、品质制胜’新发展阶段。”3月31日下午，绿城中国（HK03900，股价11.2港元，市值283.84亿港元）新任董事会主席、非执行董事刘成云在2024年度业绩发布会上首次亮相。
2024年，绿城中国取得收入1585.46亿元（人民币，下同），较2023年增长20.7%。绿城集团（包括绿城中国控股有限公司及其附属公司连同其合营企业及联营公司）累计取得总合同销售面积约1409万平方米，总合同销售金额约2768亿元，其中归属于绿城集团的权益金额约1206亿元，权益比提升至70%。
绿城中国2024年度业绩发布现场 图源：“绿城官方”微信公众号
长三角土储占比达60%
管理层透露，截至报告期末，绿城中国土储总货值4496亿元，总建筑面积2747万平方米，权益建筑面积1785万平方米。其中，在十大战略核心城市土储超过了2400亿元，占比达到53%。在长三角土储占比达到60%，一二线城市土储货值3424亿元，占比76%。
对于在核心城市竞争日益激烈的土拍市场拿地，绿城中国执行总裁郭佳峰坦言，为了提高获取优质地块的概率，主要采取了以下几个策略：第一是向内挖潜，提升项目开发效率，并做好前置研究，积极引导差异化的定位机会，而不是高估冒进提高销售价格；第二是进一步发挥绿城中国自身优势，坚守对于好房子的营造和行业引领；第三是寻找结构性、小众投资机会，比如板块供给短缺，或绿城有较大议价能力的项目。比如2020年3月获取的苏州双湖板块苏州玫瑰园项目，该板块新房产品多年断供，所以项目最终实现三开三罄。
“对于明显过热的地块，绿城会在合理的地价范围里出价，始终保持理性，不会为了拿地而大幅放松投资标准。”郭佳峰说。
“去库存”仍是重点工作
经历了长时期调整，“去库存”成为房企止跌回稳阶段的共同目标。
绿城中国执行董事李骏透露，2024年，公司重难点库存去化金额达到422亿元，包括住宅长库存、车位储藏室和商业专项三大类，其中专项指标平均完成率达到了113%，超额完成了48亿元。
对此，公司在管理机制和销售打法上进行了全面升级，即“老盘新做”，围绕老项目的产品力、展示力、推广力、销售力、服务力5个方面升级，加快库存去化。
“2024年进行‘老盘新做’的项目，每月流速平均提升了106%。2025年我们扩大了重难点库存房源的认定范围，将现房未达长库存的房源和新拓的商办类货值等，也纳入重难点项目的考核。另外，今年还会持续‘老盘新做’，从营销的单点发力，到以产品破局和客户运营并重的体系突破，今年争取有明显效果。”李骏说。
杭州市场热度超出想象
进入2025年，杭州市场量价齐升。
“杭州市场今年确实很热，已经超出我的想象了。”郭佳峰说，究其原因，一是因为杭州是限购限价取消比较晚的城市之一；二是由于此前的限购，有高端住宅购买需求的人没有购房资格，有购房资格的人需要摇号，往往中签率5%～6%，所以也很难买到；三是限价时期的产品品质不够好，户型也做得很小，没有跟市场需求紧密挂钩。”
“双限放开以后，需求端打开了，加上浙江省内或者省外的非杭州客户置业需求释放，因此杭州的高热可以解释为需求被积压后集中释放。”郭佳峰表示，“浙江省的购买力总体比较大，外省客户也有一定比例，杭州每年还有20万左右的新增人口，所以整个市场是比较好，这种现象会持续一年甚至一年半”。
但他也提醒，杭州周边刚需盘的去化，并没有和高端项目一样高歌猛进。
“我更坚信是上述原因导致局部特殊产品需求的高热，所以我们考虑的是怎样去迎接这种需求，怎样去应对这种格局，近期杭州‘一浪更比一浪高’的‘地王’现象中已经没有绿城的身影。”
关于三四线的投资布局，郭佳峰表示，绿城除了聚焦一二线核心城市外，会持续关注浙江三四线城市的投资机会，适量下沉到地级市、县做一些改善类产品。浙江的地级市经济情况较好，义乌、台州的改善项目均价能够达到5万～6.5万元/平方米。
“今年开始，这些地区的土拍开始出现了央企身影，4月浙江省内地级市的土拍应该也能看到这些大公司，绿城会用同样理性、细致的决策方案去面对竞争。”郭佳峰说。
对于未来发展战略，新任董事会主席刘成云表示，绿城将保持定力，坚守市场化机制，坚守“真诚、善意、精致、完美”企业文化，以变应变、持续三改，在行业换挡升级期着力把握结构性机遇，在由“量”到“质”发展的过程中，努力实现从“好”向“优”的能力提升。在新的阶段，中交集团的支持会越来越强，在中交集团的支持下，在各股东的全力协同下，在全体绿城人的共同努力下，绿城中国有能力从容应对市场变化。
封面图片来源：企业官微
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