聚焦“好房子” | 每年4.3亿平方米刚性需求待释放，“好房子”如何助力房企开拓新蓝海？

“好房子”正被视作房地产行业发展的全新赛道。

在今年全国两会期间，“止跌回稳”“好房子”首次被写入政府工作报告，成为推动市场信心修复、助力房地产行业转型升级的关键发力点。住建部部长倪虹在记者会上明确表示，住建部将从立标准、强科技、抓项目这三个维度推动 “好房子” 建设。

《每日经济新闻》记者留意到，今年年初，在多地政府工作报告中，“好房子”被明确列为重点工作，相关政策与举措密集出台。目前，多家房企依据自身企业产品理念和客户需求的变化，在集团或区域层面进行了产品战略调整。

多位业内人士和机构预测，后续将有更多地区出台“好房子”建设的地方标准。未来10年，核心城市的新市民购房刚性需求，保守测算每年就可达4.3亿平方米，只要企业聚焦核心城市、专注于“好房子”打造，房地产开发赛道依旧是一条充满机遇的“蓝海赛道”，相关企业仍有望实现持续高质量发展。

多地发布“好房子”相关标准

一场旨在提升居民居住品质的变革正在全国各地加速推进。

3月19日，据“山西发布”微信公众号消息，山西省住建厅等12部门联合印发《山西省推进“好房子”建设试点工作方案》，明确提出从优化住宅用地供给、提高规划设计水平、加强建造品质把控、强化验收保修服务、提升物业服务质量等5个方面，落实20条重点任务。计划通过3年时间，推动“好房子”试点项目建成交付。

来源：“山西发布”微信公众号

此前的3月11日，杭州出台《杭州市进一步开展住宅品质提升工作的实施意见》，并配套制定《杭州市住宅品质提升设计导则（试行）》，进一步明确了“好房子”的建设标准与要求。其中规定，住宅层高不应低于3米。对于户型建筑面积不小于160平方米，且设有地暖、管道式新风或集中式中央空调系统的住宅，层高不应低于3.15米。

来源：杭州市城乡建设委员会官网

北京则是今年最早推出“好房子”标准的城市。今年2月，北京出台《北京市平原多点区域“好房子”规划管理技术指南（试行）》，该指南详细涵盖了阳台设计、架空层规划、风雨廊道、公共共享空间、跨城市支路的空间运用、建筑高度控制以及建筑外观品质等多个方面内容。

来源：北京市规划和自然资源委员会官网

与此同时，广东省也明确指出，要大力发展绿色建筑，推广智能化建造、模块化建筑以及装配式建筑等新型建造方式，鼓励企业提升住宅建设标准、完善物业服务，致力于打造更多优质的住宅、小区、社区乃至城区。

在年初召开的各地两会中，多地相继公布房地产市场发展“计划书”，构建房地产发展新模式，加大“好房子”供给被多次提及。

事实上，早在2023年1月，关于建设“好房子”的理念就已被提出。

当时，倪虹首次以住建部部长身份出席全国住房和城乡建设工作会议，在部署住房和城乡建设工作总体要求时提及“好房子”，强调要以努力让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而做好城市的规划、建设与治理工作。

此后，倪虹又在多个公开场合阐述“好房子”的标准。在2023年12月召开的全国住房和城乡建设工作会议上，针对构建房地产发展新模式，会议提出要着力建设好房子，在住房领域开辟新赛道。围绕建造好房子，发布住宅项目规范，从建筑层高、电梯、隔音、绿色、智能、无障碍等方面入手，提高住宅建设标准。

各地纷纷响应。每经记者梳理发现，自2024年以来，全国超过30个城市对城市规划管理技术标准进行了修改。具体到“好房子”层面，主要调整体现在层高、阳台、设备间的标准上，“优质住宅”的新纪元已然开启。

“建设契合市场需求的‘好房子’、提供优质服务，是房地产行业发展新模式的重要组成部分。近两年，不少地方持续优化土拍规则，改善土地规划设计条件和套型要求，引导和鼓励房企打造更优质的产品。”中指研究院指出，建议各地加快出台符合当地实际的“好房子”标准，并在土地、金融、财税等方面给予更大力度的支持，鼓励企业真正建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

“好房子”在市场中更易突出重围

“近年来，凡是配套完善、功能齐全、户型设计合理、智能化程度高、有新型材料投入的项目，都深受市场欢迎，而旧模式下的产品去化却十分困难。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，适应需求的变化与新特征，另辟蹊径打造“好房子”，才能在逆势中创造生机，为房地产止跌回稳注入新动力。

从市场反馈来看，以高得房率、花园露台为代表的第四代住宅的热销，也充分证明在当前市场环境下，“好房子”更易在竞争中脱颖而出。

例如在武汉，自2024年3月全面实施新型住宅设计创新试点以来，多个高品质住宅项目相继入市并取得热销成绩。据克而瑞监测，2月武汉准四代住宅项目去化率均在50%以上；在重庆，以龙湖・云河颂、海成云湖郡、长嘉汇“两江岭”等为代表的四代住宅，基本实现开盘去化率达到90%以上。

“居民愿意为好房子支付较高溢价，至少从价格层面而言，能向市场传递止跌回稳的信号。” 李宇嘉表示，从百城价格数据来看，新房价格自2023年下半年就开始呈现增长态势，这主要得益于“好房子”以及配套优良项目的支撑。

事实上，近年来众多房企围绕产品力、服务力建设，就如何建设“好房子”展开了持续探索与创新尝试。据每经记者不完全统计，目前已有约30家房企根据自身企业产品理念和客户需求变化，在集团或区域层面实施了产品战略调整。

以招商蛇口为例，今年1月，其以34.8亿元竞得北京亦庄地块，出让文件明确要求该地地块建设规划要打造“亦庄好房子” 模式，鼓励居住用地设置面积不超过1000平方米的首层架空空间，这也是北京亦庄首个设有架空层的“好房子”项目。

而华发股份早在去年就在业内率先发布“科技+好房子产品体系技术标准”，以“数字化、智慧化、绿色化、产业化” 为技术支撑，携手华为、顺丰、亿航等企业，将鸿蒙系统、无人机配送等科技元素融入住宅建造之中。

中信证券在报告中指出，未来10年，在核心城市中，仅计算高楼龄房屋业主置换叠加新市民购房刚性需求，保守测算每年就达到4.3亿平方米，相当于2023年全年商品房销售面积的38%。只要企业聚焦好房子，聚焦核心城市，房地产开发赛道依旧是一条“蓝海赛道”，相关企业仍具备持续高质量发展的可能性。中银证券也预测，未来房企将通过提升房屋质量、交付标准、得房率等方面，增强自身竞争力。

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封面图片来源：每经记者 黄婉银 摄