年报解读 | 招商积余2024年“营利双增”，降本增效之下数字化转型如何破局？

作为A股物管行业龙头企业，招商积余（SZ001914，股价11.84元，市值125.54亿元）延续其高效信息披露传统，于3月16日率先发布2024年度业绩报告。

年报显示，2024年招商积余实现营收171.72亿元，同比增长9.89%；整体毛利率为11.96%，较上一年度提升0.4个百分点；归母净利润达到8.40亿元，同比增长14.24%；基本每股收益为0.7927元/股，同样实现了14.24%的同比增长。

在现金流和应收账款管理方面，招商积余也表现出色。2024年，公司经营活动产生的现金流量净额约为18.36亿元，同比增长1.10%；应收款余额约为21.93亿元，较去年同期下降4.36%，这一数据反映出公司回款能力的显著提升。截至2024年末，其现金及现金等价物余额约45.72亿元，同比增长5.73%。

《每日经济新闻》记者注意到，招商积余年报发布后，其股份连续两个交易日呈现上涨态势，最高涨幅达19.96%。不过3月19日开盘后，招商积余股价走低，截至午间收盘，跌幅为2.55%。

增收又增利：业绩增长背后的运营逻辑

这是总经理陈海照在招商积余任职期间交出的最后一份业绩答卷。

2024年，招商积余实现营业收入171.72亿元，归属于上市公司股东的净利润8.4亿元。值得注意的是，14.24%的净利润增速远超营收增速的9.89%，成功实现了增收又增利的良好局面。

来源：招商积余财报

中物智库高级研究员宋子谦分析指出：“公司通过推进组织变革，优化管理层级，有效提升了运营效率，尤其是基础物管毛利率实现了较大幅度的提升，进而带动了全年利润的增长。”

从业务构成来看，基础物业管理服务是招商积余的核心业务板块。2024年，该板块实现营业收入134.01亿元，同比增长10.63%，占公司总收入的比重高达78%；公司新签年度合同额达到40.29亿元，其中第三方新签年度合同额为36.93 亿元。基础物业管理服务的毛利率也得到进一步改善，2024 年招商积余基础物管服务毛利率达到10.67%，同比增长1.91个百分点。

在管理业态方面，招商积余以非住宅业态为主，该业态贡献了72%的基础物管收入。2024年，非住宅业态收入增长了9.56亿元，毛利率提升至10.6%，带动非住宅业态毛利润增长2.3亿元。同时，住宅业态毛利率也从7.89%提升至 10.88%，增长近3个百分点。

2020—2024年招商积余收入情况 来源：百度股市通

然而，作为另一核心业务板块的资产管理，在2024年则面临一定的挑战。该板块实现营业收入6.70亿元，同比下降4.03%；毛利率也从50.74%下降至48.06%。

值得关注的是，在去年3月的业绩交流会上，招商积余管理层曾设定目标，希望2024年能够实现不低于两位数的营收增长速度。对照这一目标，招商积余的这份业绩表现未能达标。

此外，盈利能力较低依然是招商积余亟待解决的问题。根据年报数据，2024年公司实现毛利20.45亿元，同比增速 12.24%，但相较于2023年的毛利增速18.75%有所放缓；11.73%的毛利率虽有上升，但在行业内仍处于下游水平。

2020—2024年招商积余归母净利润情况 来源：百度股市通

在应收账款管理上，2024年招商积余在未进行大额计提减值的情况下，应收账款余额反而比上年同期下降了1亿元。

宋子谦表示：“从数据变动来看，2024年招商积余在物业费收缴方面付出了诸多努力。由于公司在管项目以非住宅业态为主，B端和G端客户较多，相对而言收缴难度较小。”

不过，也有市场分析人士指出，在应收账款下降的同时，招商积余在2024年新增了8亿元的应付账款，这无疑给供应商的资金流转带来了一定压力。

第三方占比提升：战略转型与市场拓展成果

随着房地产行业进入新周期，新增供给减少，存量竞争日益激烈，物业企业纷纷调整发展战略，力求摆脱对关联方的依赖，积极应对市场变化。

截至 2024 年末，招商积余在管项目数量达到2296个，覆盖全国162个城市，管理总面积达3.65亿平方米，其中来自控股股东招商蛇口的物业管理面积为1.32亿平方米。从管理业态分布来看，非住宅在管面积为2.27亿平方米，同比增长6.4%，占总在管面积的62.3%；住宅在管面积为1.38亿平方米，同比增长 4.8%。

在市场拓展方面，2024年招商积余成绩斐然。公司实现新签年度合同额40.29亿元，其中第三方新签年度合同额36.93亿元。非住宅业态是公司市场拓展的重点，该业态新签年度合同额约为33.96亿元，占市拓业绩的92%。年内，公司新增政府公建、产业园区、金融服务等项目超百个，核心客户续约率高达96%；4家并购企业全年贡献新签项目合同额 2.84亿元。

从商业管理板块来看，截至2024年末，公司旗下招商商管在管商业项目共70个（含筹备项目），管理面积393万平方米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目8个。2024年，在管项目集中商业销售额同比提升30%，同店同比提升6%；客流同比提升34%，同店同比提升11%；会员总数累计达783万，同比增长12%。

招商积余持有的物业涵盖酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态。2024年末，总可出租面积为46.89万平方米，总体出租率达到95%。

研发投入减少：降本增效与数字化发展的平衡挑战

降本增效，一直是招商积余近年来的重要战略目标，公司为此专门成立了“降本增效”小组。

2024年，这一目标持续推进，首先体现在人力成本的控制上。数据显示，报告期内招商积余在职员工数量合计41531人，相较于2023年的43263人，减少了1732人。

在费用管理方面，与成本相关的管理费用、研发费用和财务费用均大幅下降，分别同比下降0.58%、20.98%和52.64%，共计节省约5.7亿元。

特别是在研发投入方面，报告显示，研发人员数量从2023年的310人降至180人，下降幅度达到41.94%；研发投入金额仅为7815万元，同比下降20.98%，仅占营收的0.45%。而在2023年同期，研发投入金额同比增速高达104.93%。有市场分析人士指出：“这可能主要是因为信息化系统已进入稳定期，后续以维护为主；研发团队的精简，有助于提升公司利润。”

自2021年起，招商积余尝试构建“沃土云林”商业模式，旨在提高基础物业管理密度，发展平台增值服务，并培育电梯、楼宇科技、干洗等专业增值服务，通过相对较高的增值服务毛利反哺基础物业，提升整体盈利能力。

但从营收数据来看，2024年招商积余平台增值服务收入约5.36亿元，较2023年的约5.84亿元下降了8.22%，不过毛利率提升了2.02个百分点至10.51%；专业增值服务收入25.51亿元，同比增长23.77%，但毛利率由17.81%大幅下降至9.23%。

值得一提的是，在年报发布前几天，陈智恒接替陈海照成为招商积余新一任董事总经理。公开资料显示，陈智恒是招商体系内的“实战派”，主导过住宅、商业、产业等多元业态项目，曾担任招商蛇口总部运营管理部总经理、招商城科总经理，近年来致力于推进数字化与精益化转型，主导重构营销数字化体系，通过搭建客户数据中台、优化智能决策模型，推动营销费效比优化；并持续强化BIM技术、智慧工地等数字化基建应用。

招商积余方面曾表示，陈智恒“深耕实体业务+拥抱科技创新”的特质，与招商积余“全场景服务 + 科技化发展”的战略方向高度契合。在陈智恒之前，去年5月上任的招商积余董事长吕斌同样是一位数字化领域的专业高管。

未来，在研发人员及投入均缩减的情况下，两位“数字化达人”将如何引领招商积余在数字化建设上实现提质增效，值得市场持续关注。

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封面图片来源：每日经济新闻 刘国梅 摄