2024楼市盘点·土地 | 9280亿元！2024年百强房企拿地总额降幅收窄，投资聚焦热点城市

去年10月以来，热点城市土拍市场持续活跃，最终带动百强企业全年拿地总额同比降幅收窄。

中指研究院最新数据显示，2024年TOP100企业拿地总额9280亿元，同比下降29.7%，相较去年前11月降幅收窄1.8个百分点。其中，中海地产以688亿元的权益拿地金额领跑行业，保利发展和华润置地分别以583亿元和543亿元排在第二和第三位。

“年内市场复苏节奏缓慢，多数房企拿地规模和力度都处于较低水平。同时，央企、国企及部分民营房企拿地仍保持一定投资规模。”中指研究院企业研究总监刘水向《每日经济新闻》记者分析指出，2020—2024年，TOP100企业拿地总额总体呈下滑趋势，2024年已不足2020年的三成，特别是民营房企拿地锐减，这与房地产市场下行、融资环境偏紧、民营房企违约事件频发密切关联。“未来，如若不利于投资的因素消退，企业仍有望恢复拿地节奏。”

央企和国企仍是拿地主力

据中指研究院测算，2024年拿地金额TOP100企业中，央企、国企及地方国资的数量和金额占比超八成。其中，央企和国企拿地金额占比约50%，拿地金额TOP10企业受到销售能力、融资能力、交付能力等多方面因素影响，获取土地资源的优势日益明显。

每经记者注意到，今年以来“中建系”公司投资地产业务规模呈明显增长趋势，中建壹品拿地规模升至行业第八位，中建智地、中建玖合、中建东孚、中建信和也进入房企拿地金额TOP100行列。

2024年房企拿地金额及面积TOP10 来源：中指研究院

相较而言，拿地金额TOP100企业中，民营企业仅11家，拿地金额占比仅为8.5%。具体来看，龙湖集团、滨江集团等大中型民营企业仍继续拿地，以满足开发需要。其中，滨江集团2024年以219亿元排在房企拿地金额榜第七位，龙湖集团以68亿元排在第32位。

“随着行业加快出清步伐，部分中小房企紧抓拿地窗口期，抢占土地资源以提升市场份额，如四川邦泰集团拿地额超百亿元，保持较高投资规模；伟星房产、宁波江山万里、湖南运达房地产则在各自的重仓城市积极拓储。”刘水表示。

在2024年房企全口径新增货值榜上，中海地产、华润置地和保利发展分别以1777亿元、1665亿元和1293亿元位列行业前三。同时，上述三家房企的权益新增货值也均超过千亿元，分别达到1577亿元、1175亿元和1188亿元。其中，TOP10企业2024年全口径新增货值总额为9835.5亿元，占TOP100企业的35.5%，新增货值门槛为121亿元。

2024年房企新增货值TOP10 来源：中指研究院

热点城市土拍热度升温

2024年以来，多个热点城市进一步优化土拍规则、容积率及计容规则，改善土地规划设计条件和套型要求，支持高品质住房建设，为房企打造“好房子”创造先决条件。

从一线城市开始，去年就陆续有不限价地块挂牌出让。套型限制方面，3月，深圳发文取消“70/90”政策；8月，上海发文优化“70/90政策”，调整套型供应结构。随着优化后中小套型面积标准提升和供应比例下调，更多大面积户型产品进入新房市场，以适应当下住房需求结构变化、满足改善性住房需求。

2024年8月15日，上海优化土地出让交易规则，对市场热度较高的地块施行“双高双竞”举措，即热门地块不再单纯采取“价高者得”模式，这意味着热门地块将进行两轮竞价及两轮竞高品质建设标准。

从去年四季度开始，上海、深圳、杭州、成都等热点城市的土拍热度持续升温。

以杭州为例，去年10月22日，杭州上城四堡七堡单元JG1402-36地块成交溢价率达29%；去年10月29日，杭州蜀山单元XS150201-73地块成交溢价率达51%；去年11月15日和11月20日，杭州萧山奥体博览中心、上城城东新城、西湖之江度假区3宗地块成交溢价率均超30%；去年12月19日，杭州北干东单元地块成交溢价率达76.5%，乔司新城中心区地块的成交溢价率为48.83%。

再看成都，去年11月6日和11月15日，成都高新区桂溪街道、锦江区柳江街道两宗地块溢价率分别达到46.1%、44.4%。

2024年全国住宅用地成交总价TOP10

在去年11月27日的上海土拍中，浦东新杨思地块触达中止价，溢价率达40.4%，转入“高品质建设”环节；在去年12月30日的土拍中，徐汇龙华地块触发中止价，装标竞到7000元/平方米，配套公建竞到1840平方米，成为继新杨思地块后上海第二宗触发“双高双竞”中止价的地块。

在核心城市的土拍热度之下，去年12月全国住宅用地成交总价TOP10门槛值达到35亿元，北京、深圳分别拍出一宗总价超百亿元的地块。其中，深圳市南山区粤海街道地块以总价185.12亿元排在榜首，刷新深圳涉宅地块成交总价记录，成交楼面价为70388元/平方米，溢价率达46.32%。

北京的百亿元地块则是丰台区万泉寺村棚户区改造土地开发项目FT00-0613-0024地块，成交总价为110.54亿元，该地块也是近年来北京首宗未设置地价上限和销售指导价的地块。此外，上海也有两宗地块入榜，总成交金额达86.9亿元。

长三角城市群显著领先

长三角地区在2024年依然表现最为亮眼，其TOP10企业的拿地金额稳居首位，达到1848.4亿元。紧随其后的是京津冀和粤港澳大湾区，其TOP10企业的拿地金额分别为1258亿元和919.3亿元。

从企业维度来看，中海地产在四大城市群的拿地金额均入榜TOP10。具体来看，中海地产排在京津冀拿地金额首位（384亿元）、长三角第十位（113亿元）、粤港澳大湾区第四位（93亿元）和中西部城市群第九位（50亿元）。

此外，在长三角斩获土地金额TOP3的企业分别为绿城中国、招商蛇口和滨江集团，邦泰集团则成为中西部拿地金额第一的企业。

从重点城市拿地TOP10房企的情况来看，央企、国企和地方国资仍是拿地主力，民企则主要在重点深耕区域补充土储。如中海地产，在北京、上海、杭州、成都均进入拿地金额榜TOP10；保利发展、绿城中国、中国金茂均在3个城市位列拿地金额榜TOP10。滨江集团在“大本营”杭州稳居拿地金额榜首位，建杭置业、兴耀房产集团等房企深耕重点城市增加土地储备。

从企业布局情况来看，据克而瑞观察，各企业2024年拿地选择高度趋同，投资更加聚焦和谨慎。一方面，房企布局城市进一步减少，从拿地金额TOP10企业中的全国性房企来看，没有一家企业2024年投资城市超过20个。另一方面，一二线城市成为典型企业投资的首选，TOP10企业中有9家企业在一二线城市的拿地金额占比超过95%，越秀地产、滨江集团、中建壹品的拿地全部集中一二线城市。

对于2025年的土拍市场，刘水预测：“核心城市人口吸附力强，购房需求旺盛，市场或将率先止跌回稳，叠加头部房企投资布局向核心城市集中，核心城市土拍市场或将维持一定活跃度，但整体土拍市场回暖仍需要销售市场回暖支持。”

免责声明：本文内容与数据仅供参考，不构成投资建议，使用前请核实。据此操作，风险自担。

封面图片来源：每经记者 陈利 摄