“10月的市场太火爆了,看房排队就算了,交钱都要排队!”
这两天,丽兹行豪宅置业顾问向《每日经济新闻》记者(以下简称每经记者或记者)发来的最新房源信息中,已经加上了这样的抬头。
“政策对北京很有影响,10月各开发商的销售业绩应该都不错。”10月30日,在北京有多个热销项目的某房企相关人士向每经记者表示。
自9月30日北京市住建委等六部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》(以下简称北京9·30新政)以来,据记者观察,北京楼市甚至经历了一个非常精彩的“金十”行情。
注:9月30日晚,北京出台8项楼市新政,包括首套房首付比例降至15%、非京籍家庭在京购房社保或个税年数“五环内5改3”“五环外5改2”,以及优化人才购房政策等。
中指研究院指出,北京9·30新政降低了购房者置业门槛,促进了刚需和改善性住房需求的释放。自10月以来,线上咨询量和案场来访量均明显增加。
“整个10月,不管是新房市场还是二手房市场都被带动起来了。北京新房市场多项目飘红,二手房市场已经破了2万套,创下年内新高。这些都是新政刺激下,购房者终于开始出手,用真金白银做出的选择。”10月30日,某央企开发商人士向每经记者坦言。
北京某楼盘销售现场 图片来源:每经记者 陈梦妤 摄
刚需进场,二手房成交量冲新高
每经记者依据北京市住建委发布的数据监测统计,10月1日~30日,北京二手房网签数为15967套,环比增幅约20%。其中,10月30日单日网签量再次突破四位数,达1077套。
中指研究院预计,北京10月二手房成交有望突破1.6万套,或创去年4月以来的新高。
不过,多位置业顾问和市场消息均称,由于网签滞后性,北京二手房10月实际成交量已经远超2万套,直冲2.5万套新高,11月大概率会延续10月的高成交量势头。
多位与记者沟通的置业顾问均表示,10月业绩都非常不错,与9月中旬受访时的淡定态度相比,现在大家的心情都显得十分愉悦。
但价格方面,从记者了解到的情况看,依旧呈现“以价换量”状态。据诸葛找房数据研究中心监测,2024年第43周(10月21日~27日),北京二手住宅市场均价为58491元/平方米,环比下降0.29%。
“我看房半年了,感觉便宜的好房子越来越少,现在都是相对较差的低价房源。我准备坚持到明年5月。”不少购房者在社交平台发布了自己近期的看房心得,有意思的是,很多人都表达了类似“我买了,但不开心,天天担心会赔很多,天天研究退房”的想法。
但大多数房东就不是这样的想法了。每经记者在北京9·30新政发布后曾采访过正准备置换并开始看房的田菲(化名)。而这两天,田菲的心态变成了更纠结的“旧房想再等个好价,但对新房想马上出手”。
“最近也有比较着急想买房的客户,但砍价还是很厉害。比如我报价420万元,对方直接砍价到380万元,我的底线都没有这么低,所以都没有谈成。至少我觉得,在二手房市场,现在房东还是有一定话语权的。”田菲坦言。
记者留意到,这段时间身边就有不少类似案例:比如有人旧房子卖出去好几个月了却还没买上新房,仍租房住,天天担心房子会涨价,经常会询问房价涨跌。相比之下,想买二手房的刚需群体就更多了。
对于这一点,上述央企开发商人士也认为,北京9·30新政没有带动太多刚需购买力,有一个重要原因,就是现在北京新房和二手房的价格差距太大了。刚需群体的选择主要以二手房为主,比如五环周边都有每平方米3万多元的二手房,但新房再怎么降价,每平方米还得是五六万元。刚需群体追求性价比,因此选择二手房的可能性更大。
北京某楼盘售楼处的看房者 图片来源:每经记者 陈梦妤 摄
购房决策周期缩短,“当天到访、当天交钱”
中指研究院数据显示,10月1日~27日,北京新房成交面积约48万平方米,环比增长48%,同比小幅下降。
“整体来看,北京新建住宅成交依然集中在少数高折扣促销项目中。”中原地产首席分析师张大伟表示。
据每经记者观察,10月北京不少新盘项目均发布过成交喜报,甚至一些已开盘一两年的项目,也在这段时间实现了一定量的快速去化。
比如,10月中旬开盘的北京宸园,开发商表示当天销售额达61.5亿元,并且很快就有了网签;李嘉诚在京最后一个项目御翠园,开盘优惠价接近八折,首批次50套房源已售罄,开盘当日“人山人海”的视频流传甚广;保利天汇、星宸和煦等项目的大多数房源已接近售罄。
“有些客户最近买房都是当天到场、当天交钱,客户决策周期缩短,大家的信心明显起来了。不像9月,客户的观望情绪特别浓厚。”有开发商人士向每经记者透露。
“早半个月来,可能还有房源可供选择,但现在您要的户型只剩两套低楼层了。10月卖得非常好,现在只能等一等清退的房源了。”在丰台区某豪宅营销中心,置业顾问向每经记者介绍。
记者在该楼盘现场看到,即便是工作日,售楼处也有不少看房者,大厅里坐着不少正在签单或办理购房手续的客户。
这个去年4月开盘的豪宅项目如今启用了不少渠道带客,几位不同机构的渠道人士分工有序,共同完成了这次带看。被问及这个月的业绩,大家都说“卖得很好”。其中一位渠道人士表示,自己这个月已经成交了30多套,言谈间甚是喜悦。
“现在市场确实好起来了,但是回收折扣的不多,价格也没有很大波动。我觉得开发商现在的明智做法,就是加速跑量,能卖则卖,尽快去化,抓住这一波政策红利。”一位渠道人士对记者说:“像北京宸园、御翠园,成交都是真实的,都准备加推了。”
前述央企开发商人士认为,这一波对改善型购房者的触动非常大,让房企对市场的预期更加乐观,所以果断出手。“刚需客群也被拉动了,只是感觉没有那么热切,他们的顾虑可能会多一些。”
合硕机构首席分析师郭毅认为,随着市场基本面的改善和需求的升温,开发商需要在销售速度、回款速度和利润之间找到更佳的平衡点。因此,综合考虑这两个方面,很多开发商可能不再提供更大力度的优惠折扣,而是转而采用其他营销手段来加速项目销售和回款。
张大伟指出,从全国市场看,央行9·29新政、北京9·30新政等并不是本轮政策的“天花板”,未来还有空间。对比各城市历史上最宽松的时刻,目前房地产政策仍有可能放松的机会。
封面图片来源:每经记者 陈梦妤 摄