楼市下半场开局观察｜7月楼市供需两淡，百城新房价格涨幅收窄，二手房价继续下跌

7月全国新房、二手房价格走势依然在分化。

中国房地产指数系统百城价格指数显示，7月全国100个城市新建住宅平均价格为16443元/平方米，环比上涨0.13%，涨幅较6月收窄0.02个百分点。二手住宅方面，以价换量趋势延续，百城二手住宅价格连续27个月下跌至均价14653元/平方米。

成交规模方面，克而瑞数据显示，7月楼市供需两淡，重点30城供应、成交环比分别下降25%和30%，同比分别下降18%和13%；绝对量均为年内低位（仅略高于年初1—2月），不及二季度月均；前7月成交累计同比降36%，降幅较上月收窄3个百分点。

“低基数下同比降幅较上半年有所收窄，但市场依然面临调整压力。”中指研究院分析指出，核心城市二手房价格回落后性价比凸显，对新房市场造成分流。二手房延续以价换量态势，核心城市二手房成交量环比小幅下降，同比增幅扩大。

38城新房价格上涨

中指研究院数据显示，今年7月，10大样本城市（北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、武汉、南京、天津和重庆）新建住宅平均价格为30206元/平方米，环比上涨0.28%。其中，9个城市环比上涨，仅1个城市环比下跌。

具体来看，环比上涨的城市中，上海和北京分别以0.39%和0.36%的涨幅居前两位，紧随其后的深圳环比涨幅0.33%，成都、杭州新建住宅价格环比涨幅均在0.1%～0.2%。

来源：中指研究院

唯一一个环比下跌城市是重庆（主城区），环比跌幅0.06%。克而瑞统计数据显示，上半年大重庆住宅成交628万平方米，同比下跌32%，整体市场容量收缩，客户置业需求减弱。价格方面，2024年上半年成交均价9141元/平方米，受房企对部分项目优化优惠力度影响，同比下降3%。

7月传统楼市淡季，房企推盘速度放缓，到访成交率也在持续下降，案场以释放限时专属优惠、工抵房等特惠促销为主，部分客户选择持续观望，转化率低位运行。

重庆锐理数据显示，7月重庆40个区县房价环比下跌城市有26个，较6月增加2个，其中渝中区房价下滑幅度达12%。

同比来看，10大城市中，成都、上海、杭州、南京、北京等9个城市新房价格同比上涨，深圳是唯一一个下跌的城市，同比下跌0.67%。尽管在过去的7月份，深圳新房市场诞生了年内第一个“日光盘”海德园，备案均价约12.85万元/平方米、单套总价超千万元。不过，业内认为，该楼盘的热销更多的还是因为优质学位、便利交通，以及新盘限价带来的一二手房价格倒挂空间，并非深圳新房市场的普遍现象。

整体来看，深圳新房市场依旧处于低位复苏状态。乐有家研究中心数据显示，截至7月30日，深圳7月一手住宅累计网签2481套，环比6月的2927套下降15%，同比下降7%。与此同时，自2023年12月起，深圳一手住宅去化迈入20个月，此后持续走高，截至2024年6月达到24.8个月。

去化周期延长，新房市场交易活跃度不及预期，但供应量仍持续增长。深圳市住建局公示信息显示，三季度仅住宅就将新增1491240.99平方米、14955套，较二季度新增7000余套。

美联物业代理的新房销售数据显示，今年深圳新房价格稳中有跌，销售情况较好的维持去年以来的折扣，销售情况较差的还会适当增加折扣，预计本年度一手住宅价格整体呈现下行态势。

此外，7月百城新建住宅平均价格为16443元/平方米，环比上涨0.13%，同比上涨1.64%。其中环比上涨城市个数为38个，较上月减少1个；环比下跌的城市个数为39个，较上月增加4个；23个城市价格持平。

“百城新房价格受部分城市改善项目入市影响，环比上涨0.13%，但涨幅继续收窄。”中指研究院分析表示，随着政策支持进一步落地见效，核心城市房地产市场有望逐渐企稳，同时下半年在高基数影响减弱下，全国新房销售同比降幅预计有所收窄。

二手房价连跌27个月

不同于新房价格的上涨，7月二手房价格继续下探。

数据显示，7月全国100个城市二手住宅平均价格为14653元/平方米，环比下跌0.74%，已连跌27个月。从涨跌城市个数看，100个城市二手住宅价格环比均下跌，其中常州、芜湖等16个城市环比跌幅超1%（含），常州达到了1.55%；同比来看，百城二手住宅平均价格较去年同期下跌6.58%。

分城市等级来看，诸葛数据研究中心监测显示，7月一线城市市场均价为55593元/平方米，环比下降0.5%，同比下跌5.74%；二线城市市场均价为17071元/平方米，环比下跌0.84%，同比下跌8.63%；三四线城市市场均价为9140元/平方米，同比、环比分别下跌5.27%、0.44%。

“今年以来一二线城市价格环比跌幅水平基本都在三四线之下，明显不同于前两年。”诸葛找房研究中心分析指出，这一变化或与今年核心一二线城市政策松动频次及力度增加有关，业主推盘信心增加，房源供应量上升，降价跑量也更为明显；三四线城市则因本身限制性政策较少或政策大范围放松更早，房价能够迅速适应市场新状态，因此下行幅度相对较小。

来源：中指研究院

不过，二手房成交保持一定活跃度。

以北京为例，北京住建委官网统计数据显示，7月北京二手房网签量为15575套，环比6月的14987套增长3.92%；相比去年7月9718套的网签量，今年7月同比大幅增长了60.27%。

随着成交量的持续增加，市场供求关系正在发生一些转变。麦田房产数据统计显示，7月北京二手房（麦田覆盖楼盘）成交均价止跌企稳。议价空间方面，7月成交房源议价空间和6月相比收窄0.35个百分点，二手房议价空间时隔半年首次收窄，表明新政后业主预期有所提升，让价意愿有所下降。

麦田房产方面表示，近两个月二手房成交回暖，优质房源加速去化，7月北京二手房挂牌总量不断下降，市场供需矛盾有所缓解。但库存结构中，楼龄20年以上的老房子、90平方米以下小户型占比仍约6成，刚需房源去化仍存一定压力，当下北京二手房仍呈现出买方市场特征。

不仅是北京，深圳同样如此。

据深圳中原研究中心统计，截至7月30日，深圳全市二手房过户4504套，创下近39个月新高；二手房录得量5223套，已接近6月的5309套。这也是今年以来，深圳二手房交易量第三个月（3月和6月）突破5000套水平。

广州市房地产中介协会数据也显示，2024年7月（统计周期6月26日至7月25日）广州市二手住宅网签宗数和面积为10034宗和101.24万平方米，环比虽然分别下降4.04%和4.42%，但依然处于2021年5月以来的较高水平。

“近期房地产市场政策环境持续优化，为房地产市场注入信心，相关政策有望加快落地，积极变化也或先将体现在成交端。”诸葛找房研究中心分析指出，但价格趋势的好转有赖于市场供求关系的明显改善，当前二手房挂牌量仍然处于较高位，预计短期内以价换量行情仍将延续。