新政效果“一线”观察 | 从“成交未明显提升”到“24小时不打烊服务”，5·17新政后上海楼市渐次升温

“卖价比前不久小区同户型最低成交价高了360万元，连中介店长都服气了。”上海新政落地不到48小时，房东周先生便一鼓作气、熬夜卖掉了自己的房子。

5月17日央行系列房地产金融政策（以下简称5·17新政）出台十天后，5月27日傍晚，上海在一线城市中率先落地5•17新政的配套政策（以下简称“沪九条”），内容不仅包括降低首付比例、优化供应机制，而且包括住房限购、金融层面的优化，并覆盖了住房保障体系建立健全等多个方面。

如今，5·17新政出台已近一个月，上海房地产市场表现如何？《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）注意到，虽然整个5月份上海楼市表现不佳，但在“沪九条”推动下，5月最后五天（5月27日至31日），上海不少楼盘销售案场工作人员加班到深夜，部分项目成交量较之前明显上升；二手房方面，日均成交量达720套。

新房来访及成交量回升

在5·17新政出台后，每经记者咨询了上海多家房企内部人士，包括全国化布局的规模房企和本地民营企业，收到的回馈大多为“成交方面暂时未出现明显提升”，有部分房企表示“来访客户量比之前有所增加”。

但“沪九条”落地后，上海不少楼盘项目售楼处便开始加班加点地工作了。

上海嘉定区龙湖青云阙项目营销负责人告诉每经记者，“沪九条”发布当天，售楼处的电话几乎被打爆，来电咨询量比往日多了三倍，有置业顾问甚至一小时内就接到10余位客户的线上咨询。当晚售楼处就开启了“24小时不打烊服务”，以满足购房者的需求。

“之前看过房的客户反应速度更快。新政刚出半小时，张先生就主动联系置业顾问，询问之前看过的房源与最新价格。新政前他曾认真盘算过购房计划，能力也足以覆盖房贷还款，但首付资金有限，因此迟迟未能入手。在确认了二套房首付款降到35%后，立刻线上转账订房。”

同样位于上海嘉定区的金地嘉峯项目，“沪九条”出台当晚直到深夜12点，售楼处依然灯火通明。

“上海新政落地以来，客户来访量是以前的1倍到1.5倍，团队每天都工作到深夜12点以后。”金地嘉峯汇销售经理姜飞告诉每经记者：“这几天加班，大家都在坚持，后面再调休。”

 上海某楼盘售楼处现场 图片来源：每日经济新闻资料图

此次“沪九条”中，各项政策细则对于成交有着不同程度的影响。姜飞告诉记者：“最起作用是首付比例下调，其次是二胎家可以多购置一套房，第三是利率下调。”

“从概率上来说，二胎家庭经济条件都比较不错。随着孩子长大，想要改善居住环境，但原来的房子不卖掉就无法购置第三套。现在需求被释放出来了，另外利率下调，对大家下决心买房也有助力。”姜飞表示，由于此前五大新城单身非沪籍人士购房政策已经定向放松，此次新政催热的还是上海户籍的购房人。

随之而来的端午假期，又带动了一波销售。“5月底已经放松限购，端午假期上海的找房热度上涨明显，尤其是新房的热度已经超过了6月初的流量高点。”58安居客研究院院长张波向每经记者表示。

以金地嘉峯汇为例，以往一个月销售量为80—100套，截至6月10日，新政后两周该项目共成交80套房子，环比增加256%；来访量则增长了30%。上海龙湖青云阙端午节期间的来访量也较平时大幅提升，三天销售20套房子，总成交金额约1.3亿元。

上海中原地产市场分析师卢文曦向每经记者表示：“市场反应强烈是肯定的，此次‘沪九条’围绕市场盘活了二手房和新房之间的交易链条，并激发新的需求。虽然大家都预判到会出政策，对于限购或信贷方面有一些期许，但是没想到上海的政策力度如此之大，涉及面又特别广。从近期明显的市场效果来看，热度应该能够持续一段时间。”

但从成交量上来看，据上海中原地产数据，5月份上海新房成交面积仅为50万平方米，4周别成交为10.1万平方米、8.3万平方米、12.7万平方米和11.5万平方米，均未能超越4月份最高的周度成交数据（17.97万平方米）。上周（6月3日至9日），受端午假期影响，上海新房成交面积为12.38万平方米，环比减少20.15%。

对此，卢文曦认为，5月上海新房供应量出现今年新低，当月推出的第六批次房源甚至不到4千套，成交量延续4月相对低迷的走势也在意料之中。此外，市场冷热不均的现象还在延续，大部分楼盘都遇到去化压力，尤其是外环以外区域。预计在政策推动下，6月上海楼市成交会有一次像样的反弹。

同策研究院分析认为，虽然5月上海新房访客活跃度持续回落，而“沪九条”月末才发布，对5月的整体来访走势及影响相对较弱。从政策落地后市场反应来看，此次新政对市场的影响比前两次政策的效果更为明显，政策后首周市场来访及成交明显回升，新政对市场有一定的带动作用。6月恰逢房企年中冲刺节点，开发商会加大折扣力度强销，叠加利好政策加持，预期6月新房访客活跃度会止跌回升。

二手房日成交量攀上高位

“沪九条”落地后，周先生火速卖出的房子只挂牌了两周时间，由于租客提前搬走，加之央行5·17新政出台，于是他就干脆空着准备卖房。上个月隔壁楼栋同户型带车位房源的成交价格是1800万元，但周先生对这个价格并不满意，把挂牌价提高至2350万元。

上海某房产中介门店展示的二手房源信息 图片来源：每日经济新闻资料图

不过，负责周先生房源的中介小哥对于这波二手房行情并不乐观，此前他曾暗示周诚：这已经第三波利好了，前两波都是两周热度，密集成交了一批刚需房源。

在此次上海限购放开后，非沪籍单身买家小陈刚刚拿到一张“房票”，次日（5月28日）下午5点，她便看中了周先生的房子。当晚7点，周先生赶到中介门店，没想到一谈就谈到凌晨一点。双方讨价还价毫不手软，最终周先生的房子以含车位总价2160万元成交。

周先生告诉记者，由于房子总价高，小区房源成交的历史价太低，实际上是不太好卖的。“我也很慌，政策刚出来，万一我卖在了最低点呢。如果这价格卖不了我就不卖了。”不过后来周先生从业主群得知，他们小区5月28日一天之内就成交了5套房子。

记者在采访中了解到，“沪九条”落地后，上海不少房产中介更像“熬鹰”一样工作，有买家来了就请到会议室不让走，一个卖家谈不拢，后面备选卖家排队上。当时周先生的房子谈妥后已经是凌晨1点，而中介店长还准备赶往下一位房东家里。

据我爱我家的一位工作人员透露，6月初他们公司工作日的二手房成交量，已经赶上以往双休日的成交量了。

据“上海网上房地产”，“沪九条”落地后的首个周末两天：6月2日二手房网签总量达到886套；6月3日略有回落，但仍然保持在720套的高位。

上海中原地产数据显示，5月上海二手住宅成交1.71万套，环比增加5.35%，成交量出现止跌回升走势。从交易节奏来看，月初受到假期影响成交低开，后续虽有反弹，但交易量始终不温不火。5月最后五天在“沪九条”推动下，上海二手房成交量超过3600套，日均成交量达720套。

另据镜鉴咨询机构对上海二手房网签总量的监测，5月1日-31日，上海二手房累计网签总量18692套，日均603套。特别“沪九条”落地后的5月31日星期五，网签达到961套，与2024年1-3月每个星期五的平均网签652套相比增加了309套；环比4月各星期五平均网签600套增加了361套。