楼市年末“冲刺战” | 折扣低至八五折！深圳新房“以价换量”成常态，二手房“价跌量涨”

“年底冲业绩”“以价换量”“买房窗口期”……临近年底，各类销售广告让深圳楼市格外热闹。

《每日经济新闻》记者观察发现，进入今年最后一个月，深圳房地产市场也出现一些微妙变化。一方面，新房集中入市。据乐有家研究中心数据，12月深圳预计约有18个新房项目入市，累计推出近万套房源。另一方面，为冲刺业绩，年底不少楼盘都加大了折扣力度，“以价换量”成为市场常态，多数楼盘都可以在备案价基础上享受折扣优惠。在二手房市场，则出现较为明显的“价跌量涨”“挂牌量增加”“与新房价格差缩小”等特征。

“楼盘限价加上年底优惠促销，对于购房者来说是抄底捡漏的好时机，应把握机会。”乐有家研究中心表示。

新房市场“以价换量”，有楼盘推出八五折优惠

每经记者近日在深圳楼市走访发现，为加快去化，深圳多数新入市楼盘均推出了各类优惠。

“临近年底了，很多开发商为了冲刺业绩，给出的折扣力度还是相当大的。一般比较常见的有两种：一种是高折扣，最低可以做到八五折。另一种是高佣金。有的楼盘佣金给得高的话，客户成交了我们也会返一部分佣金给购房者，这样购房压力也小一点。”位于龙华区的房产中介洪冠向每经记者介绍道。

在洪冠看来，这些新入市楼盘选择在年底降价促销的原因并不相同，有的是为了冲刺业绩，有的则是因为楼盘与周边楼盘的竞争压力过大，不得不通过降价方式吸引同片区内的存量客源。

每经记者梳理发现，目前深圳多数新盘均可在备案价基础上享受一定折扣，折扣范围多在八七折到九五折，部分楼盘的折扣可达八五折，而这已经是深圳所允许的最大折扣力度（根据深圳相关政策，开商商如果价格调整幅度超出备案价格15%的，应当办理备案变更）。此外，还有不少楼盘推出诸如到访礼包、购房折扣、特价房源、认购金蛋、老带新福利等促销活动。

如位于深圳北站的中洲迎玺项目，备案价为6.68万-7.96万元/平方米，开盘直接推出八七折优惠，算下来折后单价约6.2万-6.5万元/平方米。值得一提的是，该项目是精装修交付，优惠后的价格相比周边楼盘便宜了近万元每平方米。

再如位于龙岗区横岗片区的名居山河里项目，今年5月开盘时的销售均价为4.34万元/平方米，如今部分楼栋房源已降至3.3万元/平方米起，相当于总价320万元起就能在龙岗买一套95平方米的三房户型。据中介介绍：“该项目可享受八五折优惠，再加上购物卡之类的附加赠送，购房者实际享受到的优惠力度还是挺大。”

图片来源：咚咚找房

据咚咚找房统计，从2018年到2023年，深圳历年11月的新房成交量分别为1985套、3196套、6296套、5644套、2590套和2773套。对比来看，今年11月的新房成交为近3月来新高，虽然低于2020年和2021年的同期数据，但相比去年11月已有所回暖。

乐有家研究中心分析认为，房企为年底冲刺业绩，新房加大供应及促销力度。加上新圳楼市新政提振了市场信心，新房交易量连续两月上涨，11月新房成交量环比上涨4%。如宝安万丰海岸城翰府二期、龙华中洲迎玺等区域热盘，去化较好。

此外，深圳12月预计约有18个新房项目入市，累计推出近万套房源。其中，龙岗区为供应大户，预计推出5个楼盘；盐田、福田、宝安、南山、龙华等区也均有新房源推出。乐有家研究中心表示，“楼盘限价加上年底优惠促销，对于购房者来说是抄底捡漏好时机，应把握机会。”

二手房“价跌量涨”，月度成交温和回暖

“深圳最近两年二手房价格整体还是下跌的。比如位于深圳罗湖的某小户型二手小区，成交单价在5.6万-6万元/平方米，现在基本上4.7万-5.2万元/平方米就能买到。”

据罗湖区房产中介罗杰介绍，上述楼盘位于深圳罗湖新秀片区，以小户型房源为主，每经记者去年底走访该小区时，一套35.18平方米房源，业主售价为198万元，折合单价5.63万元/平方米。如今，该小区二手房源的业主挂牌价格比去年底低了不少。

罗杰发给每经记者的房源信息显示，东方都会项目一套35.53平方米的一室一厅户型，业主挂牌总价为168万元，折合单价4.73万元/平方米，相比去年底接近200万元的总价低了约30万元。

值得注意的是，除了部分二手房源价格下降外，深圳二手房市场还呈现出“挂牌量增加”“与新房价格差缩小”“成交处于低位”等特征。据乐有家研究中心监测，11月深圳过户成交3133套住宅，环比上涨13%。这是今年以来深圳第三次过户量超3000套，但与往年二手房月均5000-6000套的成交量仍存在较大差距。

另据深圳市房地产中介协会最新公布的数据，截至12月11日，深圳的有效二手房源套数为59325套，创下新高，但整体增幅有所放缓。

乐有家研究中心数据显示，从今年深圳二手住宅的成交量来看，月度成交量多稳定在2000-3000套水平。“一方面挂牌量位居高位，但同时二手房市场的成交量目前并不算大。”

从具体成交情况来看，今年3月深圳二手房市场曾有过一波成交小高峰，达到3949套，其余多数月份的成交量均低于3000套，距离业内所称的5000套“荣枯线”还存在不小差距。但从9月开始，深圳二手房成交开始逐步回暖，11月的成交值为近7月新高。

图片来源：乐有家研究中心

随着成交量走低，深圳二手房价格也在不断下探。乐有家成交数据显示，当前房源成交价近八成低于指导价，指导价已经成为绝大多数客户购房时的参考标准。

“目前深圳二手房市场价格跌幅比较大的有三类房子：一是小户型房源；二是学区房；三是前期投资者参与较多的房源，如有些投资者参与拆迁的房源等。”

罗杰向每经记者推荐了部分笋盘，包括龙光玖龙玺、潜龙鑫茂花园等二手房源，其中部分二手房源的价格相比两年前下降超过三成。

在美联物业全国研究中心总监何静茹看来，短期来看，虽然深圳二手房价格降幅并不明显，但是下降压力确实存在，这也使得新房与二手房的价格倒挂现象不断减少。“目前深圳二手房成交量整体仍处于低位，但如果对比年度情况的话，预计今年二手房整体备案量要好于去年，整年二手房成交量应该会比去年有20%-30%的涨幅，这也反映出市场本身是在修复的。”