9城全面取消限购！专家：三四线楼市需落地大力度政策组合拳

越来越多城市不断加入到取消限购政策的行列。

9月11日，青岛市住房和城乡建设局官微发布《我市调整优化房地产政策》，将市南区、市北区（原四方区域除外）移出限购区域，全域取消限购政策。同日，据媒体报道，济南市从即日起全域取消限购。

值得一提的是，9月11日上午，苏州召开新闻发布会，对该市于9月8日印发的《关于促进全市经济持续回升向好的若于政策措施》进行解读。其中提到，为满足改善性住房需求，对于购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核，以保障和解决更多刚性住房需求人群，新市民、青年人、新就业人群、常住人口等适用同等政策。

据《每日经济新闻》记者统计，截至目前，已有包括兰州、东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、南京、济南、青岛9个城市全面取消限购政策。此外，包括郑州、厦门、天津、济南、长沙、杭州、武汉等近30城针对局部区域或群体放松限购，但这些城市尚未全面解除限购政策。

镜鉴咨询创始人张宏伟9月11日通过微信向每经记者分析认为，“大部分二线城市和三四线城市的市场情况和一线城市不一样。因此，二线城市和三四城市更需要政策层面的支持。尤其是一些限制性的措施应该及早取消，比如限购、限价、限售等措施应该及早取消，以便于提振市场需求，消化库存。”

来源：青岛市住房和城乡建设局官微

多城全面取消限购“具有非常好的导向”

在市场人士看来，南京、青岛、济南、东莞等多个二线城市纷纷宣布全面取消限购政策，有着极强的信号意义。

“目前限购政策放松主要是大城市，实际上这也是大城市都对核心城区进行了全面放松，具有非常好的导向。”易居研究院研究总监严跃进向每经记者表示，“此类政策叠加近期的认房不认贷政策，也进一步发挥出了较好的市场效果。组合拳效应下，购房市场将有进一步趋于活跃的态势。”

从市场表现来看，今年以来房地产市场继续承压。国家统计局70城房价数据显示，7月份二线城市新房价格环比由上月持平转为下降0.2%；三线城市新房价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点。二手房方面，7月份二线城市二手房价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点；三线城市二手房价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。

站在“金九银十”统传销售旺季的重要关口，多地持续放松购房政策无疑为市场营造了更为宽松的环境。

在严跃进看来，“近期政策持续宽松，超过历年宽松水平。好政策必然带来好预期，也必然带来好行情。购房门槛进一步降低，将有助于进一步推动购房成本的降低；刚需和改善型购房需求进一步释放，一些核心城区的二手房交易也会更加活跃，有助于二手房的盘活。而一些核心城区的新房项目有更好的销售强劲，对于房企快速提振销售数据、购房者更好满足改善型购房需求等都有非常积极的作用。”

“完全退出限购的城市，主要特征就是楼市下行幅度大，库存去化压力大，二手房挂牌量非常大。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉通过微向每经记者表示，限贷松绑鼓励加杠杆，限购退出鼓励买多套。政策效应会有，特别是中心区供应不大，甚至供应短缺，但定价较为合理的新盘，将获得多套房投资者的青睐。

三四线楼市需落地大力度政策组合拳

事实上，包括南京、沈阳等城市在内，此次取消全域限购的部分城市在较早前已经局部放松了限购。

以南京为例，为进一步优化购房服务流程，自9月8日起，南京市玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。而在此之前，南京的江北、江宁、栖霞、雨花台、六合、溧水、高淳区已取消限购。这也意味着，南京限购政策全面取消。

由于南京楼市的广义库存量偏高，有去化压力。之前南京取消了外围区域的限购，但市场没有太多反应。而且，最近南京的土拍除了核心区优质地块有品牌房企关注外，其他区域基本上都是以底价成交或托底成交。

“此次南京核心区限购一起取消，再加上认房不认贷、首付比例降低等新政，能够带动改善需求入市，政策组合拳可以带动短期内改善需求在9月-10月有一个集中释放。”张宏伟指出，最关键是外围的刚需、首改楼盘，受制于收入、库存量偏大等原因，购房者还相对比较理性，外围的库存去化不一定那么快有效果。

再以济南为例，从9月11日开始，济南对当前房地产调控政策措施进行调整，取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制。而在此之前，济南只有二环以内的历下区、市中区区域有购房限制，其他区域的限购已经取消。

来源：苏州发布官微

再看苏州，为满足改善性住房需求，此次对于购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核；此前，成都优化购房政策，对建筑面积在144平方米以上（不含144平方米）的房源不再实施公证摇号。

“二线尤其是普通二线、三四线城市楼市的特征是：一是过去2020年以来供地量偏大，二是由于过去两年市场持续下行，市场步入深度调整期，需求也萎缩了，供求严重失衡。同时，近两年收入预期有所降低，几乎每一个城市的楼市去化压力都比较大，楼市整体步入供大于求的市场阶段。”张宏伟指出。

值得注意的是，对于库存高企、购房需求逐步萎缩、房企经营状况不乐观的的三四线城市而言，政策能否起效？是否还有更多的组合拳落地？一线城市会否跟进放松限购？

张宏伟认为，如果没有力度足够大的政策组合拳落地刺激楼市，那么三四线城市楼市销售局面就很难有好转。建议各个城市一方面配套补短板，如引进优质学校、甲级医院吸引三四线城市的人口流动，或者乡镇人口就近买房落户；另一方面可以进行新一轮旧改短期内激活市场需求，但也要把握力度，避免过度使用透支楼市的购买力。此外，常规性的政策组合拳，比如人才购房补贴、交易契税、增值税减免措施等也应继续执行，有助于消化一部分三四线城市楼市的库存。

对于一线城市，张宏伟认为，一线城市的需求很快会被激活，全面取消限购的概率不高。尤其是京沪深楼市，市场相对需求足，容易激活。一线城市当中郊区取消限购可能性最大的是广州增城、花都、白云非核心区、南沙新区等外围区域。

李宇嘉也表示，一线城市和二线热点城市核心区，由于公共服务和就业集聚，不动产保值增值稳定。“参考2014年的退出限购潮，预计一线城市和部分二线热点城市核心区将保留限购，其他将彻底退出。”