8月29日下午，建发国际投资集团有限公司（HK01908，26.200港元，市值455.36亿港元；以下简称建发国际）召开了2023年中期线上业绩会，建发国际执行董事兼行政总裁林伟国、执行董事彭勇、财务总监陈思楠、市场中心总经理卢金文等管理层出席了会议。
中报显示，上半年建发国际实现收入约243.59亿元，同比增长约43.7%，其中物业开发分部收入约为227.44亿元，同比增长约45.7%；毛利约为37.14亿元，同比增长约45.6%；公司权益持有人应占利润约为12.84亿元，同比增加约52.5%。同时，公司期内的银行及手头现金约为607.39亿元，同比略增。
“今年上半年的开盘基本上可以达到预期的80%以上，因此维持业绩指引，希望2023年销售能有10%-20%增长。”林伟国在业绩会上指出，7月份以来市场整体进入淡季，但公司加快产品市场化推广，下半年预计供应1000亿元货值。
来源：建发国际2023年中报（百度股市通制图）
上半年拿地利润率有所下降
对建发国际而言，拿地始终是其无法避开的一个话题。
报告显示，今年上半年，建发国际在上海、厦门、杭州等核心城市新获取46个项目，全口径拿地金额约684亿元，新增项目全口径货值约1295亿元，拿地权益比例66%，其中一二线城市占比86%。
不过，需要注意的是，上半年建发所拿地块均为高溢价获取。如佛山大沥河地块溢价率超过了51%，台州市椒江区地块溢价率也达到49%；而在成都、合肥、北京等多个热门城市，建发所拿地块均是触顶竞价所得，其中佛山大沥河地块折合楼面价约24350元/平方米，刷新佛山楼面价纪录；东莞南城地块楼面价约25999元/平方米，创下东莞南城楼面价纪录。
“上半年拿地约1300亿元货值整体符合销售需要。”卢金文表示，在兼顾项目流动性、安全性、盈利性的基础上，下半年将继续实现土地获取，把握好土地市场的机会。“2023年拿地会比去年多，预计全年实现2000亿元左右货值。”
不过，林伟国也坦言，上半年所拿地块利润率约为7%-8%，比去年会略低一些。“可能会降低1到2个点的样子，这是因为整个土地市场的利润率水平应该都有所下降，预计后期利润率会回到比较正常的水平。”
来源：建发国际中报（百度股市通制图）
针对投资者关心的在当前一二线城市拿地摇号率越来越高的情况，建发国际是否会考虑更多采用一些非公开的拿地方式以提升发展增速确定性的问题时，建发国际管理层并未直接回答，仅表示“公司在每个区域拿地，都会结合流动性的安全状况跟利润率的状况进行平衡。拿地的核心还是产品能够做好，能够获得市场认可，(房子)能够卖得出去。”
事实上，除了拿地金额的增加，今年上半年建发国际销售规模也在持续扩大。据管理层介绍，上半年建发国际实现全口径签约金额约941亿元，同比增长43%；权益销售金额747亿元，同比增长约56%，销售权益比例约79%；全口径回款金额979亿元，回款比例约104%。
“今年第一季度市场表现还很不错，但二季度整体呈下降态势，特别到6月情况比较差。在这种情况下，公司80%项目开盘达到了预期目标，总体还是比较顺利。”林伟国表示，建发依然希望能努力维持10%-20%的增长目标。
来源：建发国际中报（百度股市通制图）
下半年新增供货1000亿元
需要注意的是，今年上半年建发国际多项财务成本也在增加。
中报显示，上半年建发国际销售成本增加约62亿元至206亿元，销售开支增加约4.5亿元至13.9亿元，行政开支增加2.4亿元至5.5亿元，总借贷成本增至20.4亿元。而公司毛利率为15.25%，和去年同期基本持平；净利率5.84%，较去年同期减少约1.7个百分点；平均净资产收益率3.99%，较去年同期增加0.8个百分点；融资成本3.97%，较2022年末利率继续下降36BP，其中来自大股东借款利率4.53%，银行借款利率3.0%。
“公司大股东的钱借到上市公司，需要征收增值税，除了征税以外，随着整个融资成本下降，公司也会积极跟大股东进行沟通，保持合理的融资水平。”林伟国表示。
针对股权融资问题，“一直以来公司对股权融资持慎重的态度。基于整个公司长远的发展，公司也会适时去做一些股权融资发展的机会，只是需求不太大，会比较慢。”林伟国续称，但目前公司暂时没有股权融资计划。
对于下半年，建发国际管理层持“谨慎乐观”态度。“下半年的市场走向很难判断，终究还是期待国家最近出的很多政策能够对消费信心方面逐步有一些改善。”不管外面市场如何变化，建发国际强调，另一个重点就是做好交付工作，这也是关系公司长期品牌建立的事情。
“今年下半年公司整体新增供货约1000亿元，其中三季度400亿元，四季度600亿元。”林伟国表示，上半年在福建、浙江的三四线核心城市取得的一些符合改善性需求的项目，在下半年也将陆续开盘。“每个项目都会按经营节点推出，暂时不会去做推迟和调整。”
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