楼市半年考·房企| 扩张加码，毛利率下行！国贸地产谋求“高周转”？

在本月中旬的上海二批次集中供地首轮土拍中，老牌国企厦门国贸地产集团（以下简称国贸地产）又参拍了多宗高质量地块。

据中指研究院统计，今年上半年国贸地产的权益拿地金额达93亿元、新增货值188.4亿元，分别排在行业第16位、26位。

从国贸地产官微公布的信息来看，目前主要布局福建、长三角、长江中游、大湾区、成渝城市群五大区域，包括北京、上海、广州、成都等19个城市，战略布局意图明显。

2021年6月，厦门国贸将地产业务剥离给控股股东厦门国贸控股集团有限公司，后者成立了国贸地产并独立发展。彼时，业内曾预测，国贸地产从上市公司剥离后规模将持续收缩。但据《每日经济新闻》记者观察，国贸地产近年来的扩张势头却在加速。

在克而瑞公布的上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜上，国贸地产以313.8亿元的全口径销售额排在行业第30位；而2022年国贸地产以378.5亿元排在行业第51位。

值得注意的是，去年以来，国贸地产加快了旗下项目的开发节奏，如上海项目可以实现“从拿地到开盘平均6-8个月”。此外，2020年、2021年和2022年和2023年1-3月，国贸地产的营业毛利率分别为23.25%、18.53%、15.74%和15.67%，出现逐步下降趋势。

国贸地产今年上半年房企全口径销售金额升至第30位 来源：中指研究院

上海从拿地到开盘6-8个月

早在1987年，国贸地产就开始涉猎房地产业务。2021年6月，厦门国贸（600755，SH）将地产业务剥离给控股股东厦门国贸控股集团有限公司，后者成立了国贸地产，并将下属子公司厦门国贸房地产有限公司47.74%股权、厦门国贸建设开发有限公司75%股权等资产装入国贸地产。

此后，国贸地产定位为美好城市运营服务商，涵盖房地产开发、城市更新与代建、物业服务、资产运营等业务板块。

每经记者注意到，自去年以来，前些年规模房企扩张的法宝“高周转”模式，如今在国贸地产身上得到体现。

比如在大本营厦门，国贸地产的开发节奏就显得比较紧凑。7月初，厦门国贸天琴海48套住宅获批售。据公开资料，该项目地块于2022年8月31日公开出让，当时吸引了建发、中海、华润等多家头部房企参拍，最终被国贸地产以总价54.3亿元、溢价率0.18%拿下，10个月内便实现从拿地到销售。

再如今年4月8日开启线上认筹的上海国贸鹭原，项目所在的松江区佘山北地块由国贸地产于2022年6月竞得，当时从复产复工初期开始到项目正式认筹，同样花了10个月。

国贸地产今年上半年房企拿地金额榜上排在第16位 来源：中指研究院

事实上，自去年以来国贸的开发节奏开始加快。如7月8日开启认筹的位于上海大虹桥板块的国贸虹桥璟上项目，该地块于2022年12月9日上海第四批集中供地中，由国贸地产通过一次性报价以33亿元竞得，从拿地到开盘刚好8个月。

“一是功课做得比较足，很早之前就开始进行蓄客；另一方面我们没有特别激进，心态还是比较谨慎的。在这个过程中，增强了对产品力的打造，市场不好的时候，产品力可以抵抗市场的不可控性；市场的好的时候，产品助力就能够借东风取得优异的成绩。”

国贸地产上海区域公司方面表示向每经记者表示，“目前在上海，从拿地到开盘，平均6-8个月。”

毋庸置疑，前些年流行的高周转的确增加了房企的运行效率，扩大了销售规模。不过，高周转模式的另一面则是业内对于房屋质量的担忧，近些年不少规模房企频频曝出的楼盘质量问题，或许就是缘于高周转模式。

“近期地方国企拿地积极，某种程度上和其财务状况相对较好有关系。需要注意的是，由于房地产销售市场开始降温，很多企业过于乐观拿地也容易出现新问题。”易居研究院研究总监严跃进7月19日通过微信向每经记者表示，如果内部不抓好销售数据，一些地块项目后续开发方面也会面临较大的压力，所以提升项目周转速度很有必要。其他一些国企央企也要注意此类问题，保持现金流稳定。”

盈利能力有待提高

据《厦门国贸地产集团有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书》（以下简称募集说明书），2020年、2021年和2022年和2023年1-3月，国贸地产的营业毛利率分别为23.25%、18.53%、15.74%和15.67%。随着扩张的加码，毛利率也出现了一定下降。

“一方面，公司房地产项目的销售单价上涨有限，拿地成本有所上升，公司整体毛利率有所下滑；另一方面，各年度结转销售的房地产项目不同，不同区域不同项目的毛利率差异较大。未来房地产开发业务受宏观调控等因素的影响，仍存在较大的不确定性，因此公司毛利率存在一定的下滑风险。”国贸地产集团在募集说明书中表示。

另一方面，扩张规模对于资金的需求也在增加。

据机构观察，国贸地产在2022年整体保持较快的开发节奏，新开工和竣工规模保持增长，新开工面积大于当期对应的竣工面积。截至2023年3月末，国贸地产的项目在建面积459.04万平方米，维持在较高水平，对资金投入量有一定要求，在建项目主要分布在厦门、福州、广州、成都及上海等城市。

国贸地产旗下在建项目投资情况 来源：国贸地产债券募集说明书

作为老牌国企开发商，国贸地产的融资渠道相对畅通，但经营压力也不算小。今年3月，厦门国贸房地产有限公司2023年度第一期中期票据成功入市流通，发行金额为12亿元。

最新数据显示，截至2023年6月末，国贸地产借款余额为230.66亿元，累计新增借款55.46亿元，占2022年末净资产的22.51%。其中银行贷款新增55.05亿元，债务融资工具新增5亿元，其他借款减少4.59亿元。

国贸地产在募集说明书中表示，“公司所持有的高品质土地储备为未来持续发展提供了坚实有力的基础，但后续项目开发需要公司在未来投入持续的资金支持。因此，总体上公司在未来将面临一定程度的资本支出压力。”

中诚信国际在6月27日在评级报告中指出，“与同行业同级别企业相比，国贸地产的业务和资产规模处于较高水平，财务杠杆处于较低水平，存货周转效率一般，盈利能力较弱，非受限货币资金对短期债务的覆盖能力较弱。”

今年上半年，国贸地产全口径销售额313.4亿元，较2022年同期的131.4亿元增长了139%。另据国贸地产官微，其上半年认购金额超400亿元，有望缓解加速扩张时期的现金压力。

“市场下行期，对城市乃至细化到某一个板块的选择都尤为重要，以上海为例，刚需市场还是非常有韧性的，但如果落子的板块不足以支撑500万到600万元级的消费群体，那么项目面临的销售困境和销售周期都会被放大。”国贸地产上海区域公司方面向每经记者表示。