“应该是抢我们海淀的客源吧。”
被问及位于昌平区的汇智里为何要在距离较远的海淀区设置售楼处，富华里销售人员不置可否。
2023年1月9日，《每日经济新闻》记者来到了北京市海淀区永丰地块，作为海淀近年供地的大热区域，多家房企在这里短兵相接。
出了海淀永丰地铁站往北走，不出3公里，小小的区域中分布着至少5个售楼处，分别有幸福里润园、国誉燕园等。但有意思的是，中海旗下的3个楼盘，汇德里、汇智里、富华里“三合一”，共用一个售楼处，不过这些项目仅是共用一套前台，人员系统互不统属，此种配置，既巧妙又微妙。
中海“三合一”售楼处 每经记者 王佳飞 摄
970套剩余
中海在海淀永丰有一个“三合一”售楼处，分别是汇德里、汇智里、富华里，但三者互相并不统属。记者在了解完富华里，提出想看看汇智里时，富华里销售人员说需要再次去前台登记，再次匹配销售人员，所有流程都需要重新来一次。
富华里是中海目前在海淀主推的项目。2022年9月23日北京第三批集中供地中，中海接连出手，先是41.975亿元和3.6万平方米现房销售面积拿下京土储挂（海）[2022]044号宗地，又以55.775亿元和4000平方米现房销售面积竞得京土储挂（海）[2022]045号宗地，这个总价接近100亿元的两宗地块仅一路之隔，距离中海另一个项目汇德里也仅一街之隔，可见中海在海淀的布局决心。
据富华里销售人员介绍，项目是两宗地块，分为富华里富园和富华里汇园。目前北区富园基本售罄，主要能选的房子都位于南区的汇园。
从网签来看，富华里富园2022年12月3日取得预售证，汇园2022年12月24日取得预售证，不过两个项目暂无网签信息，富园“基本售罄”尚无从验证。
除此之外，富华里现在还需要面对昌平同门项目汇智里的“抢客”。
汇智里位于昌平区沙河镇中关村国家工程技术创新基地，中海在2022年北京首批集中供地中以32.6亿元底价拿下该地块。该项目距离“三合一”售楼处有大约11公里，开车需要22分钟。如果是公共交通，需要换乘两趟公交，耗时约1小时8分。该项目距离昌平城区也有大约12公里。
汇智里于2022年4月2日取得预售证，曾在去年8月成为北京网签榜亚军，网签套数686套。
不过汇智里是一个大盘，住宅批准销售套数是1656套，两下比较可知，汇智里目前还有970套房源待网签。
华润、中海的永丰之争
事实上，海淀永丰的整体销售情况是不错的。2020年以来，海淀区供地多集中在永丰片区，华润、中海、海开等开发商在此皆有布子。
2021年10月13日上午，中海、华润置地+首开股份、金隅+建工、懋源等多方都盯上了北旺镇京土整储挂（海）（2021）046号宗地，最终经历7轮报价，中海以45亿元拿下该地块。
随后，在中海、华润置地+首开股份、建工+金隅、招商蛇口四方的争夺中，华润置地+首开股份经过9轮出价，最终以44.95亿元拿下海淀区西北旺镇京土整储挂（海）（2021）047号宗地。
两宗地块仅一路之隔，销售指导价也都在8.3万元/平方米，可以说是天然竞品。从最终销售情况看也确实是这样，中海将046号地块打造成了汇德里，华润置地+首开股份则将047号地块打造成了幸福里润园，两项目都于2022年2月28日取得预售证。
海淀的购买力也确实强劲，从记者的实地走访和网签结果看，两项目确实是基本售罄。
幸福里润园京房售证字（2022）15号批准销售套数共740套，目前已经网签631套，成交均价83241.26元/平方米，销售人员也说：“目前只剩十几套大户型下跃，房源不多了。”
汇德里京房售证字（2022）16号批准销售套数1208套，目前已经网签住宅和丙类储藏室共829套，住宅成交均价83858.73元/平方米。“三合一”售楼处也不再推荐汇德里的房源，表示“汇德里已经大致清盘”。
从销售价格也能看出，这两个项目是按照备案价格来销售的，并没有出现北京市场中一些低于备案价销售的现象，也能侧面表明两项目的顺销程度。
在海淀东升镇，还有另一个知名的新盘中建壹品·学府公馆，2022年4月16日取得预售证，备案名分别是书香茗园和书香悦园，两者相加曾经是2022年8月北京新房网签套数和金额双料冠军。
竞品的压力
然而，此前的顺销行情到了富华里2022年12月开盘时有了微妙变化。
《每日经济新闻》记者留意到，对比中海拿地时的销售指导价，富华里似乎从一开始就选择了降价。
记者查询得知，富华里富园在竞拍时的销售指导价格为8.5万元/平方米，略高于汇德里。南部富华里汇园销售指导价则为8.2万元/平方米。但根据北京住建委官网信息，富华里富园备案价格约8.3万元/平方米，而汇园是8.1万元/平方米。
从介绍来看，富华里户型从80平方米到140平方米都有分布，从销售人员对99平方米户型800万元的报价来看，富华里汇园也的确是在按照8.1万元/平方米在销售。
中海新盘的“降价促销”或许来自竞品的压力。
因为，隔壁中建壹品和海开共同开发的栖海澐颂即将入市，该项目也是2022年9月23日拿地，销售指导价也是8.2万元/平方米。届时像幸福里润园和汇德里那样短兵相接的场面会再次上演。
而昌平汇智里的价格对海淀富华里也有压力，相隔11公里，汇智里售价明显要低很多，备案价格约5万元/平方米。
海淀昌平交界处的项目来海淀建售楼处的并非只有汇智里一家，离“三合一”售楼处不远还有一个项目同样也是如此操作。北京城建国誉燕园的售楼处在中关村一号，距离中海“三合一”售楼处步行距离不超过500米，而项目地却在昌平。销售人员的说辞是：“如果您在永丰工作，到我们项目简直就太方便了，很多海淀的客户选择到我们这里买房。”
国誉燕园2022年11月6日取得预售证，开盘后项目进行了大面积宣传，“当日劲销482套，这意味着国誉燕园首开全部房源已售罄”。《每日经济新闻》记者到来时，销售人员说：“房源还有很多，我们只是‘首开’售罄，项目是个大盘。”
从网签数据来看，国誉燕园共有1788套房源被批准销售，但网签仅172套，剩余1616套，“劲销482套”的数据也暂未达到。
国誉燕园销售价格是有优势的，目前成交均价为3.4万元/平方米，但项目位于昌平，如果以海淀客群为目标，当前劣势也是明显的。国誉燕园位于昌平区六环路土城出口土城新村，从永丰到这里有18公里，开车需要26分钟。
国誉燕园位于昌平的建设现场 每经记者 王佳飞 摄
临近傍晚，记者来到国誉燕园建设现场，需要从村庄的一条小路进入，没有商业、没有绿地，周围灯光稀少，冬天里更显冷清，只能看到一辆辆飞驰的汽车从六环高架驶过。
国誉燕园到同样位于昌平的汇智里，路程约9公里，开车需要15分钟左右，两个项目加起来的未网签房源超过2600套。
2022过去了，海淀楼市很热闹。2023来了，热闹还会延续吗？
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