近一年备受市场关注的公募REITs又有新动态了，今日（8月16日），首批3个保障性租赁住房公募基础设施证券投资基金试点项目正式公开发售。至此，我国公募市场REITs产品数量也正式扩大到17只，此前一年多内陆续发布的14只存续产品整体市场已超过630亿元。
此次首批发售的3个试点项目分别位于北京、厦门和深圳，分别为华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和红土创新深圳人才安居REIT，已获得113倍、108.96倍和133.03倍认购，刷新了目前已发行公募REITs认购纪录。
明源不动产研究院首席研究员艾振强在微信向《每日经济新闻》记者表示，其较早就关注并认购了相关产品。他认为，公募REITs落地是推动我国房地产新发展模式的重要举措，目前仍处于发展初期，能够最终发行的都是经过精挑细选、底层资产优质的，过去发行的产品都被踊跃超额申购，在二级市场中也有着不错表现。
底层资产出租率高
实际上，这3只REITs均是在不到1个月时间内获批的，公募REITs市场发展速度正在明显加快。以华夏北京保障房REIT为例，7月29日上海证券交易所受理，8月5日证监会批复，仅用时7天。
这背后离不开政策支持和鼓励。7月29日，证监会在2022年系统年中监管工作会议暨巡视整改常态化长效化动员部署会议指出，要稳步扩大REITs试点范围，加快推进常态化发行，促进存量资产盘活。
从首批产品的发售情况来看，3个项目发售份额总额均为5亿份，预计总募资金额约38亿元,面向公众发售的募资总额为4.5亿元，认购价格分别为2.484元/份、2.51元/份和2.6元/份。
翻阅交易公告，可以看出首批产品的底层资产均位于一、二线城市核心区域，地理位置优越，周边交通便利，且社区内生活配套设施齐全。
以红土创新深圳安居REIT为例，基础资产选取了4个优质项目，分别为安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑、凤凰公馆，位于深圳核心区域或核心地段，均已取得保障性租赁住房认定书。整体来看，该项目建筑面积合计13.47万平方米，涉及1830套保障性租赁住房，出租率高达99%，资产评估值约11.58亿元。
中金厦门安居REIT的底层资产为园博公寓和珩琦公寓，合计建筑面积约19.86万平方米，4665套房源。上述公寓均处于饱和运营状态，房源需求量较大。截至2022年3月末，园博公寓项目、珩琦公寓项目出租率分别为99.42%和99.11%，平均租金分别为32.35元/平方米/月和30.52元/平方米/月。
华夏北京保障房REIT原始权益人为北京保障房中心有限公司，底层资产为文龙家园和熙悦尚郡，均属于公租房，分别于2015年和2018年投入使用，各拥有1396间和772间出租房。
拟认购规模超百倍
首批保租房REITs公开发售的消息公布后，不少个人投资者在社交平台上评论称，该类产品的发行，使其在资金不够、不用有房的条件下，也能体会“包租婆”的快乐。在产品介绍中，此次3个项目未来一年现金分派率预测均在4%左右。
不仅个人投资者兴趣盎然，机构认购也超百倍。如前所述，华夏北京保障房REIT网下询价已获得113倍认购，中金厦门安居REIT询价已获得108.96倍认购，红土深圳安居REIT已获得133.03倍认购。
艾振强表示，本次是租赁型住房REITs首发，底层资产优质，相信上市之后在二级市场也会有不错的表现。即便不考虑二级市场的价格上涨，公募REITs是强制分红，收益率不错。本次发行的几只REITs被大家疯抢，也是因为资产优质、收益稳定，在预期利率下行的大背景下很有吸引力。
作为金融创新产品的保租房公募REITs为何会受到投资者热捧，睿和智库分析认为，除国家政策鼓励外，还与其底层资产收益稳定，且现金流相对有保障有很大关系。
“作为底层资产的保租房项目都位于核心城市的核心居住区，租赁需求旺盛；其次，保障性租赁住房的租金，较市场化租金往往有一定折扣，且大部分保租房还采用了政府配租模式，因此往往具有稳定的出租率和租金收入，收益率不会受周期性风险的影响，能为投资者带来不错的回报。”
比如，北京保障房中心有限公司计划通过华夏北京保障房REIT盘活资产，实现的回收资金将主要用于北京焦化厂停产搬迁后在其剩余地块上建设的公租房项目，或其他经批准同意的租赁住房项目。
这也就意味着，保障性租赁住房REITs不仅有利扩宽项目建设资金来源，吸引社会资本参与，也有利于房地产行业向新发展模式转型。
中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进分析认为，本次首批3只保租房公募REITs产品的正式发售，标志着我国保租房公募REITs正式落地，打通了保租房“融投管退”模式闭环。同时，保租房公募REITs的推出进一步丰富了公募REITs市场基础资产标的种类，对推动我国公募REITs市场多元化、可持续发展具有重要意义。
徐跃进认为，未来随着保租房公募REITs融资模式的愈加成熟，或将有更多类似产品上市。
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