阿里、美团被罚超200亿元，从互联网整顿看房地产调控逻辑

2021年拉开了各行业整顿调控的历史序幕，互联网企业集体被罚，阿里巴巴、美团合计被罚金额超200亿元，2021年主播集体被查，主播届网红薇娅因偷税漏税被追缴并罚款13亿元；教育“双减”，教培行业被集体整顿，教培行业领军者俞敏洪先生出现在直播平台，变身带货能手；房地产行业政策调控日益趋严，“三道红线”直接划线，定向选择企业，主动引导市场新格局形成，“两道红线”加剧企业风险暴露，企业暴雷层出不穷，“大而不能倒”的历史法则被推翻。

各行各业的整顿生动演绎着“只有时代的企业，没有企业的时代”，如果企业的发展超脱了时代发展的主旋律，无论是多么神话型的企业，都将跌落神坛。

互联网的整顿，阿里、美团被罚，房地产调控，头部暴雷，都不是终局，可能只是个开端，行业属性不同，管控逻辑相似，行业格局的调整的进程刚刚开始，路仍漫漫。

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互联网反垄断大潮起于2020

2021年开启高潮

阿里、美团被罚超200亿元

2020 年 12 月，国家市场监督管理总局对阿里巴巴集团“二选一”涉嫌垄断行为立案调查，2021年4月6日，按照《中华人民共和国行政处罚法》的规定，最终对阿里巴巴处以其2019年度中国境内销售额4557.12亿元4%的罚款，计182.28亿元，创下了互联网反垄断处罚金额的最高纪录。

根据《国家市场监督管理总局行政处罚决定书》国市监处〔2021〕28号，对阿里巴巴做出处罚的主要原因在于：阿里巴巴限制平台内经营者在其他竞争性平台开店或者参加其他竞争性平台促销活动，形成锁定效应，以减少自身竞争压力，不当维持、巩固自身市场地位，背离平台经济开放、包容、共享的发展理念，排除、限制了相关市场竞争，损害了平台内经营者和消费者的利益，削弱了平台经营者的创新动力(310328)和发展活力，阻碍了平台经济规范有序创新健康发展。

2021年10月，美团同样因“二选一”涉嫌垄断被国家市场监督管理总局处以其2020年度中国境内销售额1147.48亿元3%的罚款，计34.42亿元。两张罚单，两大互联网巨头合计被罚金额超过200亿元。

2021年7月，由腾讯主导的虎牙和斗鱼的合并被叫停，7月24日，市场监管总局依法对腾讯作出责令解除网络音乐独家版权等处罚，处罚的核心措施主要包括：三十日内解除独家音乐版权、停止高额预付金等版权费用支付方式、无正当理由不得要求上游版权方给予其优于竞争对手的条件等。

2022年互联网整顿仍在持续，1月5日，国家市场监督管理总局发布多起行政处罚公告，腾讯、阿里、哔哩哔哩等企业因设立合营企业或收购其他公司股权而未依法申报违法实施经营者集中而均被处以50万元罚款。

从对互联网的整顿情况来看，整顿范围覆盖所有企业，任何企业都不存在优待和例外，集中度高，带有垄断属性的行为将成为整顿的重点，头部企业因其在行业中的话语权和影响力，更容易触及政策红线，进而成为被整顿的重点对象。有阿里巴巴、美团的前车之鉴，对于企业也将形成警示，在行为决策上约束性更强，尽管2022年开出的罚单金额有限，并不意味着对于行业整顿的风向或力度有所转移或改变，倘若超越法律所框定的合理边界，处罚的力度也必然超出预期。

房地产行业严厉调控持续

但距离终局仍尚远

与互联网整顿同步，力度超预期的还有对于房地产行业调控，在时间点上，房地产行业的调控时点更靠前，2016年10月，行业政策出现收紧迹象，限购、限贷等行政性政策先行，结束了前期的政策的宽松周期，也开启了新一轮无周期的政策严控阶段。2016年，中央经济工作会议正式提出“房子是用来住的，不是炒的”这一政策调控的主基调，此后政策便在这一上层调控思想之下，做更深入、更细致、更精准的调整和优化，政策基调也在不断重申、强化。

2018年，更严厉的调控政策组合来临，限购、限贷、限售、限价等多政策齐发力，加强对信托贷款、银行贷款、委托贷款的融资限制。2019年7月30日，中央政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，强化了政策调控的决心和定力，也重新定义了房地产行业在整个国民经济中的站位。2020年8月，直指房企降杠杆的“三道红线”正式出炉，以净负债率、剔除预收款的资产负债率、现金短债比三大指标划线，首批选取碧桂园、中国恒大、万科地产、融创中国等12家房企试点，要求试点企业于2023年6月底“三道红线”全部达标，12月，再增加华夏幸福(600340)、中国金茂、世茂集团、龙湖集团的8家企业，2021年“三道红线”政策适用对象扩大到全行业，并新增/强调“商票纳入监管范围、当年累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40%、过去3年经营活动产生的现金流量净额不能连续为负”三条监管要求。政策本身要求有过渡的推进去杠杆进程，但实际政策执行过程中，“三道红线”情况成为企业融资的首道门槛，指标不优的企业很难获得新的融资，而非不能有有息负债的增量，一些杠杆拔高的企业就将面临更严峻的资金考验。2021年房地产贷款集中度管理正式开启，一方面，投向于房地产端的资金总量被限制；另一方面，资金流向地产行业的速度下台阶，这对资金依赖严重的地产行业而言，压力之大不言自明。单一政策对于企业而言或还有可腾挪空间，但各政策相互叠加之下，政策效应强化，企业毫无招架之力。

所以，到了2021年，房企暴雷事件持续上演，既有规模有限的中小房企，也有体量庞大的头部企业，除了暴雷企业资金链压力日升之外，其他尚未显露风险迹象的企业也成为各方重点防范对象，包括银行等金融机构、供应商、合作伙伴、地方政府、消费者等，能收缩放款则快收，应付款最短时间催收，房企本身的防御心理浓厚，即使有资金在手，也保持冷静，在土地市场上则极度克制，不参与不作为，由此引发的连锁反应是土地市场成交冷淡，央企国企（包括城投、地方国企）策马扬鞭，紧急托市，暂时稳定了市场秩序。

但在当前行业环境下，短期内，央企国企对于市场秩序的维持具有必然性和必要性，也有可行性，央企国企本身的信用资质优势和背景决定了信用的修复可以期待，央企国企也有能力去做好房地产开发建设。但2021年7月开始，房地产行业成交冷淡的行情一直在延续， 2021年全年仅有少数企业完成了全年业绩目标，市场本身出现了短期内难以弥合的裂缝，需求支撑性断裂，企业销售不畅，回款就更难以保证，鉴于此，即使央企国企能够维持土地市场上的平稳，但长期完全依靠外部资金的模式难以走通，无论是能力还是意愿，央企国企够很难支撑住市场的平稳和体量的稳定。

属性不同

但互联网整顿与房地产行业

调控共性更多

无论是互联网、教培的整顿，还是房地产行业的调控，都是经济发展新阶段内，必然的操作。现如今，中国经济发展处于“新常态”阶段，并将在更长时期内处于这一阶段，经济增速下台阶，经济的高质量发展成为必然要求。十三五期间，积极推动的供给侧结构性改革，“三去一降一补”的有效实施和推进，为经济的高质量发展理清道路。十四五已然开局，创新驱动必将占据核心地位，所以对于互联网、教培的整顿，房地产行业调控，根本在于建立良好、公平的竞争环境，为创新提供基础条件，民生权重增强，提高经济服务社会的能力。

切断垄断根源，培养创新的基础

阿里、美团“二选一”垄断了资源

破坏了公平的创新基础

从对阿里巴巴、美团的行政处罚书中可以看到，阿里巴巴，美团之所以受到处罚，主因都在于一点，因“二选一”而涉嫌垄断，具体表现上，阿里巴巴作为网络零售平台服务者，禁止平台内经营者在其他竞争性平台开店，即如果在阿里的平台—淘宝上开店，则不能在京东、苏宁等类似电商平台上开店。除了开店的限制，同样也会禁止平台内经营者参与其他竞争性平台的促销活动。为了保证“二选一”要求的实施，阿里还将采取多项奖惩措施，一方面通过流量支持等激励性措施促使平台内经营者执行“二选一”要求，另一方面通过人工检查和互联网技术手段监控等方式，监测平台内经营者在其他竞争性平台开店或者参加促销活动情况，并凭借市场力量、平台规则和数据、算法等技术手段，对不执行当事人相关要求的平台内经营者实施处罚，包括减少促销活动资源支持、取消参加促销活动资格、搜索降权、取消在平台上的其他重大权益等。美团的“二选一”操作类似。

阿里巴巴和美团的“二选一”做法排除、限制了中国境内网络零售平台服务市场的竞争，通过排他性的做法，增强了企业本身在市场的竞争力和对于经营者的威慑力，加速提升行业集中度，限制其他行业参与者的公平竞争环境，资源过于集中于少数行业或企业范畴，用于其他行业和企业的资源就必然受限：

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营造出并不公平的竞争环境；

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阻碍要素的高效自由流动，打压创新的积极性，其他行业或者说行业内其他企业的创新活力和动力，并不利于经济发展的长久大局。

房地产不能称之为垄断

但却也占有了较多资源

房地产行业历来是高权重行业，过去高歌猛进式的发展，行业总体量达到17万亿、18万亿的高位，占GDP的比例近五分之一，而且在行业粗放发展阶段内，房地产行业的整体利润率也在各行业中占据优势，远高于制造业。虽说行业的竞争环境相对公平，但是由于高体量、高利润，客观上也确实占有了较多的资源，这有两个直接的结果：

1

可分配到其他行业资源受到制约，影响了行业的创新基础，对其他行业而言也有一定不公平性存在；

2

就当前阶段来看，房地产行业本身并未展现出创新的能力，对于整体国民经济发展质量的提升作用有限。

在固有的概念中，房地产开发无外乎买地、盖楼、售楼，技术含量不高，而后期的物业管理方面，也并非展现出多大的科技领先性或者创新性，更是被行业诟病为物业管理作为轻资产业务，包装后可以卖个好价钱。当前阶段，企业也开始将一些高科技、创新型的元素融入到房地产的开发建设中，或者资产的经营管理当中，但一切也刚刚开始，而且单单依靠房地产行业表现出来的创新点，可能也并不能对整体的创新做出多大的贡献，所以需要对地产行业进行相应的调控，控制所将流入地产行业的资源总量，引导行业的利润率水平向制造业回归。

从民生出发，服务社会价值实现

民生是什么，人们安居乐业，住有所居，幸福感和满足感有切身体会，有自由，有选择。互联网的垄断给平台上的经营者和消费者带来了什么？选择权缺失，被动的接受大数据推荐带来的选择，最终利益受到侵害。对于经营者而言，不同的平台具有不同的消费者侧重，经营者都希望能够触及到多类型消费者，提升经营效率，扩大销售额，但是在“二选一”的政策下，经营者并不具备选择的自主权，缺失议价能力，只能遵照平台的要求进行经营管理。对于消费者而言，限定了消费者可供选择的消费产品类别，无对比，无竞争，消费者可能会被动的选择单一平台上价格相对较高的产品品类，长期来看，由于竞争的不充分性，新平台发展受制，消费者选择空间有限，社会整体福利水平也将受到影响。

房地产行业是实现居民“住有所居”的直接端口，在满足居民“住”、“住的好”、“住的安全”需求上，房地产行业发挥着民生作用，承担着本该承担的社会责任，但是房价走高（人们无力支撑日益走高的房价，将更多资金和资源用于住房消费，积压了可供用于其他消费的资金量）、房屋质量欠佳、物业服务不到位等都与民生诉求相悖。而且，房屋具有财富积累的效应，住房消费吸纳了较大的社会财富，随着财富向头部群体的聚集，基尼系数便有加大的风险，这于社会稳定的目标也必然背道而驰。另外，“住无所居”、高房价，居住成本高企等会挤占居民的可支配资源，从根本上影响居民的收入支配自由，在人口生育的严峻形势下， 更难期待居民再将有限的资源用于提高生育上，这也与主流政策导向违背。

所以，2016年，中央经济工作会议便提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，致力于通过政策手段去除房地产行业的投资属性，让房屋就只服务于“居住”本身，所以限购、限贷、限售、限价等行政性的政策持续跟进，包括房地产税试点工作推进的各项猜测，都是目标于在根本上打压了所有可能的住房投资、投机行为，甚至在2021年多个城市均出台了“限跌令”，深圳、宁波、成都、东莞、西安等10余城出台二手房指导价，房价的管控范围不仅仅集中于新房层面，二手房同样也在调控之列，房价既不能大起，也不能大落，稳字当头，以稳为先。在企业暴雷不断，违约频发时，各地预售资金监管逐步收紧，目的就在于保证房屋的“正常交付”，让房屋这一本身带有民生属性的载体真正能够不触及人民利益的相对面。

遏制风险的集中

保证经济发展的整体稳定和安全

中国经济总量虽然迈过了百万亿大关，人均GDP也实现1万美元的突破，但是相对于GDP总量第一的美国，差距仍然巨大，即使奋力追赶，短时间内也很难追平。而当前中美关系并未表现出向好趋势，贸易摩擦更表现出“长期化”趋势，美国对于中国经济和中国企业发展的打压并未停息。中国经济发展面临着“需求收缩，供给冲击，预期减弱”三重压力，所以在寻求经济发展，或者高质量发展之前，安全必然是首要前提。

由于房地产行业是典型的重资产行业，资金密度大，其中聚集了各资金端口，如银行、信托、资管、小贷公司等，2020年央行党委书记、银保监会主席郭树清发文表示：房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。郭树清在《完善现代金融监管体系》一文中指出：“上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%，而目前我国房地产相关贷款已经占银行业贷款的39%，其中还有大量债券、股本、信托等资金在不断地进入房地产行业”。除了金融端口，房地产行业也聚合了上下游产业链的众多企业，一旦企业经营风险暴露，相应的产业链条都将被波及，轻则经营损失，重则破产清算，甚至可能引发系统性风险。这绝非经营者和管理者所乐见，所以金融口普遍收紧，信托、资管等融资方式已无再动用的可能，“三线四挡两观察”单刀直入，强制企业将去杠杆、稳杠杆、控风险放在首位，银行口“两道红线”压制了投向房地产行业的资金总量，再叠加宅地供给“两集中”政策的实施，有效引导资源和要求定向流动，客观限制高杠杆、高风险企业发展，变相鼓励质素高的企业更稳健的发展。虽说企业属性对企业发展的作用不容忽视，但是在不同环境之下，企业发展风格，经营特质，恶劣环境之下的应变能力可能才是决定企业长远走向的关键。

对比互联网整顿与房地产调控，行业不同，属性有异，但管控的本质目标趋同，而且定力和手段会超出预期，在国家竞争力强化，社会秩序稳定、居民安居乐业的大目标下，行业的发展要服务宏观层面大的目标实现，才可能有自身的存在价值。