2022，房地产科技能否让“大象转身”？谁来推掌？

新阶段，新玩家

过去的2021年，中国房地产行业频频登上头条热搜，相较而言此前火热的“房地产科技Proptech”似乎话题性不高——偶有部分“元宇宙”概念科技企业蹭上了一波热度。事实上，随着资本力量的加码，房地产科技赛道已经迈步跨入新阶段，进入成熟发展期。

“Prop”端，大环境在快速变动起下，“稳中求发展”成为了甲方的诉求；“Tech”端，越来越多的技术瞄准地产场景，这从投资规模可见端倪。变幻莫测的大环境也好，日渐攀升的数字也好，都反映了同一个事实——PropTech赛道，市场成熟，行业成熟。

而在科技、场景两端之间，还有一群不可忽视的角色——以风投机构、孵化器、联盟为主的助推者，他们通过资源扶持等方式助推着PropTech赛道成长。城越UrbanLab就是其中的典型代表，由仲量联行与太古地产于2019年首度联合发起，是国内首个PropTech企业联盟，旨在将“创新基因”真正融入中国的房地产行业。

2021年，城越UrbanLab正式成立，通过借助仲量联行、太古地产、瑞安房地产、嘉民集团等丰富资源，并联合国内头部创投平台36氪发起创业「星」物种大赛之「城市新势力」活动，对众多优秀项目进行筛选、评比，让更多人意识到了地产科技的全新潜力。

尽管业界还在为中国房地产处于“黄金”还是“黑铁”时代争执不下，但作为国民经济的支柱行业，房地产依然是推动城镇化率增长的中坚力量，而科技也将成为为数不多的推动行业可持续发展的“解药”张开双臂，拥抱科技，势在必行。

2021年，PropTech行业吸引了创纪录的风险资本。房地产技术与创新中心（Center for Real Estate Technology & Innovation，CRETI）2021房地产技术风险投资报告显示，今年该赛道的私人投资规模达到320亿美元，比2020增加了28%，比2019增加了3.23%。

而创业「星」物种大赛之「城市新势力」活动，就是为了寻找最具创新力、成长力和价值力的PropTech初创项目，同时联合行业巨头、传统企业、地方政府等市场参与主体，帮助项目实现资源和资本的高效链接。一年内，创业「星」物种大赛在深圳、重庆、南京、北京、上海5个城市。

房地产转型，无异于大象转身，而城越UrbanLab是背后重要的推动人。

群行远

独行快、群行远。

PropTech也正因有了同行者，才能越走越远。

2021年，也有新的伙伴加入城越UrbanLab——瑞安房地产、嘉民集团，前者已经打造出了包括以上海新天地为代表的“天地”系列大型可持续发展综合社区，后者是工业地产集团，也是全球最大的工业地产专业基金管理公司。

在加入城越UrbanLab之前，四家发起机构都已经在房地产科技方面有自己的探索。仲量联行、太古地产、瑞安房地产、嘉民集团分别成立了全球风险投资基金、科技筹建和创新基金、专注科技投资的项目平台，专门投资于旨在通过领先科技推动房地产行业变革的企业；并且通过提供旗下项目场景、成立技术中心及实验室等方式，服务科技产品的测试与实践。

其中，仲量联行是对PropTech关注最早的。曾在2018年就成立了10亿美元全球风向投资基金JLL Spark，迄今为止，JLL Spark已在全球范围内投资了30家房地产科技初创企业，涵盖了建筑施工、 财务管理、ESG、智慧建筑、租户体验、仓储管理等六大领域。在此基础上，JLLT整合并深化公司的技术和数字化举措，助力房地产投资者和企业客户加速实现商业房地产领域的创新。

图源《城越2021总结报告》

发起者对于“PropTech”浪潮的到来早已有预判；通过城越UrbanLab，他们对于科技与房地产的连接点和合作方式也能有更深的理解。同时，他们也发现，少数几位先觉者的行动无法代表全行业，地产科技的落地需要更大范围辐射至产业链上下游。

拥有众多创业企业资源的36氪成为了合适的合作伙伴。本次创业星物种—城市新势力大赛历时5个月，共有超过300家科技企业报名参赛，从中选出129家排名靠前的科技企业进入到分赛阶段，每个赛区选出10强科技企业，通过路演赛的形式晋级“分赛区3强-全国12强”，并最终亮相2021未来城市科技峰会。

在2021未来城市科技峰会现场，共有来自瑞奕资本、同创伟业、招商局创投、德迅投资等投资机构，华为云、广联达、明源云、涂鸦等头部科技企业和清华大学等80+行业领袖参与，线上传播量将近200万。

值得关注的是，为了吸引更多种类各异的科技企业，辐射房地产产业链的各个环节，产出行业内其他企业也能借鉴或应用的技术解决方案案例，此次大赛没有仅仅围绕四家发起机构的主要业务，而是从多个维度设置了子领域：ESG与可持续、智能仓储、沉浸式科技、空间即服务。

ESG与可持续

不管你承认与否，ESG正成为中国投资市场关注的焦点。而作为碳排放比重超全国总量一半的建筑行业，更是中国达到碳中和不可或缺的一环。

根据中国建筑节能协会公布的数据，2019年中国建筑全过程碳排放总量为49.97亿吨，占全国碳排放总量的50.5%。“十四五”规划和2035年远景目标纲要也明确指出，要深入推进建筑、工业、交通等领域低碳转型。

图源《城越2021总结报告》

相较于民用建筑，商用建筑单位面积能耗更高，具备更大节能空间，也是节能的重点场景。在商用建筑全生命周期中，包括源头减量、回收利用、能源替代、节能提效、负碳技术在内的五大举措可以有效降低碳排放。

本次大赛12强企业之一的大地量子利用AI和卫星遥感技术帮助实现低碳可持续目标。通过利用常态化异常变形监测技术，大地量子可以对建筑，尤其是大量老旧建筑的整体状态进行无接触精细化测量和评估，排查安全风险。

另一家入围企业蜂巢智慧通过废弃物回收智能管理解决环保问题。在环卫场景，将传感器安装于城市垃圾桶上，负责的环卫工人能够随时随地管理查看箱体状态，从而有效保证垃圾不溢出。实现环卫的精细化和动态管理。

磐际建科是通过相变控温技术从源头上帮助建筑节能。磐际建科将PCM应用于暖通系统，实现建筑被动式智能控温，降低控温能耗，节省高昂的电费开支，减少空调设备维护成本。

智能仓储

在零售消费、电子商务、第三方物流和高端制造业的共同推动下，中国核心物流市场高标库需求快速增长，与高标仓高度吻合的物流科技成为投资新热点。

根据仲量联行统计，中国核心物流市场的高标库的租用面积在2010-2020年间实现了年均17.8%的增长速度，从1100万平方米跃升至5400万平方米，中国物流地产正处在发展井喷期。随着电子商务、智能制造等行业的快速发展，企业对于物流仓储系统在运作效率、管理精细化程度、操作误差性等方面都提出了更高的要求；与此同时，物流仓储行业本身也面临着成本不断上升、劳动力无法充分满足需求的困境，这些因素都在倒逼仓储行业朝着更加智能化的方向转型升级。

而智能仓储有个不可忽视的特点——单一技术很难解决整体的问题，应由高度集成化的综合系统来解决，其运用系统思维方式对工作流程中各个环节的设备功能进行整合和规划，保证软硬件的无缝对接，目的是实现集成创新和降本增效，需要科技企业、物流地产商、第三方运营商等各方参与者协同合作。

图源《城越2021总结报告》

本次大赛，有3家企业在这一领域的建树得到了所有评委的认可：

专注电商仓储自动化数字化的跋涉智能构建了可报警、可监控和可预测的电商仓储智能化包装出库解决方案。

另一家入围企业，蓝胖子机器智能可以提供智能仓储整体解决方案。其运用机器人视觉、运动规划、规划和推理、自主导航、多机协作、机器学习等技术，为物流、快递、电商仓储、海港、空港、先进制造等场景，提供包含分拣、运输、拆码垛、入库、装卸载等综合能力。

而劢微机器人则是从以无人叉车出发，提供智能物流基础设施。其无人叉车可在医药物流仓储、无菌转运、灌装等环节发挥作用，增强可控性、减少物流成本，优化生产效率。

沉浸式科技

这些年，沉浸式科技在中国的应用不断加速，其中面向消费者的娱乐文化类体验产品占据了沉浸式产业的较大份额。新冠疫情促使人们的工作模式转向高灵活度的混合办公模式，对此不少企业增加了在办公、培训、营销等方面沉浸式科技产品的投入，这为加速沉浸式科技在商用场景中的落地应用提供了契机。

与此同时，元宇宙这一概念的迅速走火，让商业地产企业开始不得不考虑虚拟空间对现实空间所带来的影响和挑战。通过一些正在发生的元宇宙商业案例不难发现，这些场景不仅在虚拟世界中复刻了现实世界的底层逻辑，同时也在不断尝试并超越现实世界的可能性。无论是选择顺应还是融入，元宇宙的出现对于企业的数字化运营能力都提出了更高的要求。

图源《城越2021总结报告》

本次大赛，有3家公司找到了元宇宙技术和地产空间的结合点：

裸眼混合现实空间产品一隅千象能够根据特定的地产应用场景定制空间，满足展览展示、互动体验、沉浸交互的需求。

作为平行世界的“地产商”，tatame的“空间互动产品”包含数字体育馆(虚拟演出)、虚拟夜店(云蹦迪)、画廊(在线书画展)、报告厅(路演、研讨会、发布会等)，而这些线上“活动”都是地产商为了进一步挖掘存量市场会关注的。

外号科技自主研发了增强现实 AR 应用平台，突破了传统橱窗的物理空间限制，极大扩展了展示空间，可以在室内外任何物理空间中快速、灵活、低成本地部署可交互的虚拟内容。

空间即服务

“空间即服务”理念正在引领商业地产市场从“以租售为中心”的商业思维，转型为“以服务为核心”的业务模式。继WeWork之后，灵活租赁的理念开始逐渐渗透至零售、酒店、住宅甚至物流市场，出现了例如快闪店、长租公寓、共享仓储等新的业务模式。未来，商业空间的界限将进一步消融，产品和服务将成为吸引租户的核心要素，而科技创新无疑是推动这种新模式走向成功的关键。

图源《城越2021总结报告》

为了更好的满足租户对于智能、灵活、实时、健康等各方面不断提升的需求，房地产企业需要从设施设备、设计装修、运营管理等全面提升数字化水平。本次大赛，有3家企业符合以上特征：

办公空间及资产服务平台开工大吉可以为租户定制即租即用、精装交付办公空间的装配式装修服务，实现绿色低碳、健康管理的目标。

另一家入围企业PIX Moving的核心产品是自动驾驶超级底盘，因为其尺寸大小可定制，灵活匹配不同场景应用，已经成功打造了无人小巴、物流车、零售车、安防车等多款产品，能够解决空间服务中“定制化服务”成本高的痛点。

还有一家芯片研发企业他山科技也得到了好评，其自主知识产权架构R-SpiNNaker电容触感技术，能够使得多维空间多变量的触觉感知成为可能。

未来，地产科技新机会

仲量联行《2021全球房地产科技行业白皮书》显示，全球已经有超过7800家为建筑环境提供科技解决方案的企业，是2010年的3倍以上。仅2021年上半年，房地产科技行业已吸纳97亿美元投资，创历史新高。

原因并不复杂，诚如上文所言，一方面，围绕地产而生或者能够应用到地产行业的技术越来越多样，越来越成熟；另一方面，场景越来越多样，基础和市场教育变好，技术能够找到落地场景。

最重要的是，行业本身受到了政策的支持。中央网络安全和信息化委员会印发《“十四五”国家信息化规划》（以下简称《规划》），对我国“十四五”时期信息化发展作出部署安排。《规划》承接了2016年《国家信息化发展战略纲要》重点内容，指明地产行业加大信息化发展，特别在智慧城市、智慧社区、智慧养老方面坚定地推动发展，而智能家居、数字家庭、智慧旅游则首次被提及。

在这样欣欣向荣的大背景下，以城越UrbanLab为代表的房地产科技生态圈将发挥更大的作用。随着这些年房地产科技持续升温，生态圈也吸引了越来越多的参与者和资本入局。

总体而言，要推进地产与科技的结合任重道远，而城越UrbanLab，作为中国首个专注房地产科技创新的企业联盟，想通过星星之火让大家看到：房地产科技确实大有可为，两者的协作也能探索出标准化的模式。

作为城越UrbanLab的最早发起者和中流砥柱，仲量联行持续看好地产科技赛道，并致力于推动整个生态圈的加速发展。大中华区首席执行官李倩玲表示：“当前，全球数字化进程不断加快，其所带来的影响是根深蒂固且不可逆转的。在政策和市场的双重压力之下，中国房地产行业对于科技创新的态度也变得越发积极和开放，尤其是以行业内的龙头企业为代表，正在通过孵化器、加速器、联合实验室、投资并购等各种方式加强与科技企业之间的合作。”

与此同时，越来越多深耕于行业多年的优质创业者正在出现，他们熟悉行业规则并勇于打破规则，为房地产行业的转型升级提供源源不断的动力。

仲量联行中国房地产创新负责人娄辰表示：“在‘双碳’政策的影响下，未来城越UrbanLab也将持续关注ESG、新能源、可持续等长期价值赛道。今年3月城越UrbanLab3.0即将启动，期待有更多志同道合的企业能加入到我们的队伍中。”

我们总是高估未来两年将发生的变化，而低估在接下来10年将发生的变化。地产科技也是如此，值得在更长的视角里去比较、评估。有了助推力量的帮助，路或许能走得更顺遂、更长远。