资金告急 长租公寓“求生术”激起租赁风波

一边降租“节流” 一边涨价“开源”

资金告急 长租公寓“求生术”激起租赁风波

□记者 郑钧天 梁倩 上海 北京报道

受新冠肺炎疫情影响，多家长租公寓资金链愈加吃紧，设法谋求更加充分的资金腾挪空间。《经济参考报》记者在多地调查发现，部分公司借疫情涨租金、吃差价，被指“趁疫打劫”。问题曝光后，一些机构已对单方面转嫁成本等行为有所整改。业内人士指出，长租公寓“资金劫”的主因并非疫情，而是近年来不惜成本疯狂扩张所致。

“租赁风波”四起

2月以来，青客公寓、蛋壳公寓、自如等品牌长租公寓频频曝出“租赁风波”，多地租客称这些机构借疫情之名涨租金、吃差价。

记者近日接到上海青客公寓的租客投诉称，该公寓一边收客户租金，一边却拖欠房东租金，疫情期间被房东强行解约、流落街头，仅在浦东新区“樟盛苑”就有150多位租户成为受害者。

不只是青客公寓，有消息显示，自2月以来，北京、广州、深圳等多地蛋壳房屋业主纷纷反映收到通知，该公寓“根据疫情近期走势，自即日起将暂停付款，并执行不少于30天的免租期”。

对于“免租”要求，蛋壳公寓品牌公关回复《经济参考报》记者表示，初期的确有寻求业主“免租期”，但不是“强制免租”，早期一些一线人员存在沟通上的误解。对于打款延迟，则是根据合同中“有特殊情况，可在付款日后15个工作日内进行支付”的条款。在这期间，工作人员向业主寻求免租支持。

根据该公关提供的链接显示，在受到颇多质疑后，蛋壳2月下旬推出“蛋壳房东支持计划”。方案一：合同期满时返还一个月房租，即疫情期间，房东爱心支持的一个月房租，蛋壳将在合约期满时返还。方案二：分期返还一个月房租，即疫情期间，房东爱心支持的一个月房租，将分期返还，分期月份数与本次合约剩余合同期相等，但最高不会超过24个月。方案三：支持蛋壳半个月免租期，即疫情期间，房东爱心支持半个月房租，本期剩余租金，将在合同约定付款日起15个工作日内付清。

但在2月20日，仍有业主在黑猫投诉官网投诉称：“蛋壳依合同约定应于2020年1月25日支付25743元，为三个月租金。至今未收到房租。给蛋壳客服打电话，蛋壳说由于疫情，要延期一个月支付房租，并单方索要一个月免租期。”

与此同时，蛋壳公寓对租客的房租却并未相应减免，这让业主和租客双方均质疑蛋壳公寓利用疫情变相“赚差价”。

“我们几个月的房租已经交了，如何能获得优惠?”一位北京的蛋壳公寓租户告诉记者，对他来说，2月仅前10天租金有返还，且租金并不是直接减免，而是未来缴费抵用。

从蛋壳公寓官方微博发布的致蛋壳公寓租客的一封信指出，结合疫情发展情况，针对武汉地区无法返城的租客，蛋壳公寓计划返还一个月租金;其他城市租客，则将根据各地发布的延迟返工政策，返还相应租金，或提供相对应的免费延住天数。

关于返还租金的说明，蛋壳指出，该金额不能提现，可用于抵扣房屋服务费、维修金、水电燃气费用、租金及续租首付款等蛋壳APP内账单费用。

另一家分散式公寓头部企业自如近期也频遭投诉。2月10日，自如涨价的话题冲上微博热搜。有媒体统计，自如在疫情期间各地续租租金上涨10%至30%左右，有的甚至上涨38.3%。

截至3月1日，在黑猫投诉平台可以看到有关自如的投诉1266条，近期投诉更为频繁。2月14日，一位自如租客在黑猫投诉平台发布截图称，续约到期日前一个半月咨询续约价格，涨了470元，约7%，续约到期前一个月咨询，价格涨了1700元，涨幅28%。“涨幅不合理，作为一个企业，不考虑疫情期间特殊情况，肆意涨价。”

2月17日，另一自如租客反映，所租房屋3月到租，自如方面提出续租租金从原来每月2490元上涨到3600元，上涨幅度达47%，“算上服务费，租金达4000元，我认为不合理，自如却反馈是市场价格，可以选择换房”。

2月21日，有自如租客投诉：“提前30天续租自如，服务费有七折优惠，但在疫情期间取消了，这是不是趁着疫情变相涨价?”

自如首席执行官熊林表示，涨价是个别现象。其在个人微博上声明：“自如近期的价格调整均为因为产品续约类型不同，以及基于市场价格变动的既定系统价格调整，不敢说100%合理，但绝无一例是趁疫情之机发起的卑鄙钻营之举。如有任何一例实证为趁疫情涨价，我和全体管理团队即日立刻辞职。”

一位自如租客告诉记者，大多数人嫌搬家麻烦，会选择再次续租，但续租比重新租赁贵不少。

对此，自如品牌公关在接受《经济参考报》记者采访时表示，长期以来，自如后台系统没有出现租金异常波动。“目前自如续约整体平稳，出现的个例多为长租换短续导致，并非普遍情况。”

上述公关表示，目前全国续约平均水平低于5%，实际为4%左右。短续在全国占比10%左右，最近因为疫情可能会浮动，我们还在密切观察。考虑到近期因疫情的影响，部分客户短续需求可能会提升，自如已经出台了相应的优惠措施，确保大家在此情况下，短续也能享受长续的优惠。

多企业资金链告急

随着空置率的上升和经营成本的压力，多家长租公寓企业脆弱的资金链浮出水面，企业想方设法谋求更加充分的资金腾挪空间。

近年来不惜成本的扩张，让多家长租企业资金链吃紧。

2017年至2018年，在资本补贴助力下，长租公寓开启抢房源大战，不少运营商通过“高价收房，跑马圈地”快速扩张。“2018年，一些稍好房源的租金提高20%很正常。房子报价选择权完全在机构手里，即使提高报价50%也属正常。”一位公寓运营商坦言。

2019年，长租公寓行业进入“洗牌期”。部分租赁机构出现资金链断裂、跑路等现象，资本热潮逐渐退去。爱公寓、杭州鼎家、寓见公寓、乐伽公寓等等一批长租公寓宣告破产，万科、碧桂园、世联行等也已暂缓旗下长租公寓业务的扩张。

2019年10月7日，青客公寓向美国证券交易委员会递交了招股说明书，成为第一家披露招股书的长租公寓公司。资料显示，青客公寓2012年成立于上海，先后从纽信创投、赛富、凯欣资本、摩根士丹利等机构拿到了四轮股权融资，总规模超过一亿美元。截至2018年末，青客公寓运营覆盖六座城市的房间共计91234间，复合年增长率为114.4%。但高速增长背后，却是亏损的事实。招股文件显示，青客公寓2018财年净收入8.9亿元，亏损5亿元;截止到2019年6月30日的9个月时间，净收入9亿元，亏损3.7亿元。

亏损的不仅是青客。2019年10月底，蛋壳招股说明书显示，2019年前九个月，蛋壳公寓收入为50亿元，较2018年同期的16.73亿元增长198.8%，前九个月净亏损为25.16亿元，较2018年同期增长约210%。

高增速、高亏损是青客、蛋壳等企业烧钱模式的特征，在一定程度上反映了长租公寓行业的发展现状。不少业内人士透露，蛋壳公寓、自如等长租公寓运营商从去年年底出现资金紧张，这主要源于前几年“高收低租”囤积垄断房源，导致入不敷出，疫情影响则让情况雪上加霜。

“即使是头部企业，也明显感觉到资金链压力，这是部分企业要求涨租或吃差价的内在动因。”魔方公寓首席执行官柳佳表示。

住房租赁市场具有明显的周期性。受春节返乡等因素影响，每年11月到次年1月是租房市场淡季。从2月返工到4月，随着返程人流增加，租房市场则迎来“小阳春”。

微领地首席执行官周君强认为，长租公寓企业现阶段需要“补血”，如果疫情持续，现金流吃紧，很难支撑企业正常运营。“一来一去，租赁机构在这个时间段基本是保本状态。今年受疫情影响，市场节奏被打乱，行业普遍面临资金链紧张的情况。”

“各大城市严控流动人口输入，导致原有租客主动或被动不能返回，进而要求退租或免租，这让不少租赁房成为空置房，对企业现金流提出极大考验。”一家知名长租公寓品牌运营商首席执行官表示。

疫情导致的退租更进一步加剧了租赁企业的资金难题。失去了源源不断的资金活水，不少前期高价垄断房源的公寓企业选择开源节流，一方面不断地与房东沟通降租“节流”，另一方面则对租客采取涨价等方式“开源”。

周君强认为，相较于集中式公寓，蛋壳、自如等分散式公寓主要租用居民小区的个人房源，面对分散的个人房东，在疫情期间管理难题更大，因此资金链断裂风险更高。“分散式公寓的退租率和运营成本更高，蛋壳吃差价、自如涨租等行为都是为了弥补亏空”。

有业内人士坦言，疫情加剧了行业中本就存在的资金链困局。值得注意的是，长租公寓不仅面临着商业模式的挑战，还有行业监管的关注。

此前作为长租公寓重要资金来源的“租金贷”受到管控。2019年12月，住建部下发《关于整顿和规范房租租赁市场的意见》要求，到2022年底，长租公寓应确保通过“租金贷”这类分期付款方式获得的租金收入在总租金收入中的占比不超过30%。

根据蛋壳公寓招股书披露，截至2019年9月30日，使用“租金贷”的租户比例为67.9%。同期，青客公寓披露的数据为62.6%。

如何突围“寒冬” 

尽管长租公寓运营商面临着经营难题，受访人士普遍认为，企业为转嫁成本，单方面涨租或拒绝向房主支付租金的行为有违公平原则和商业契约精神。

北京金诉律师事务所律师王佳红认为，尽管受到疫情影响，但不能一刀切认定为“不可抗力”。“2003年‘非典’期间也出现了不少租赁合同纠纷，但多数法院在处理时认定为情势变更，少有认定为不可抗力情形。如果都认为是不可抗力，将无法维护商业经营的正常进行。”她认为，疫情并未影响蛋壳、自如全部的经营行为，单纯依据疫情就拒绝向房主支付租金或涨价是不公平的。

不少业主向《经济参考报》记者反映，自身也背负着房贷压力，公寓断租可能将产生连锁反应，导致断供。一名杭州业主已向法院提出诉讼，要求蛋壳赔偿损失。

此外，北京、深圳、上海等十余个城市的业主和租客联合抵制蛋壳公寓相应条款。一些维权业主表示，将按照合同规定自然解约，并强制断水、断电、换锁清租。这意味着，不少已经付租给蛋壳公寓的租户可能会受到影响。

周君强等行业人士认为，面临突如其来的疫情，政府、企业、房东、租客四方均应出于社会责任，在尊重商业契约精神的基础上友好协商。同时，地方政府应保障租客依法享有的基本租住权。

柳佳建议，政府宜考虑在疫情期间给予个人业主和租赁机构减免租金等激励措施，如个税抵扣、专项补贴等;同时要求银行允许企业还贷延期、避免抽贷断贷，新增信用贷款参照正常经营时期现金流情况授信等，从而让整个链条上的各方共担成本、共渡难关。